Ordine di abbattimento barriere architettoniche rivolto al condominio nel suo complesso (TAR Toscana n. 154 del 23.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il Comune, nell’esercizio del potere di vigilanza urbanistico-edilizia di cui all’art. 27, comma 1, del d.P.R. n. 380/2001, può ordinare al condominio nel suo complesso l’esecuzione delle opere necessarie al superamento delle barriere architettoniche, ove accerti una difformità rispetto al titolo edilizio originario. L’ordine non incide sulla titolarità del diritto di proprietà né costituisce un diritto reale d’uso in favore di alcuni condomini. La questione dell’individuazione dei soggetti concretamente obbligati resta confinata nella fase esecutiva e nel riparto interno dell’obbligo, priva di efficacia esterna e inidonea a fondare l’illegittimità del provvedimento. Il riparto interno dell’obbligo inadempiuto non è materia di legittimità dell’atto.

Il Fatto

I ricorrenti sono comproprietari di unità immobiliari residenziali situate ai piani alti di un fabbricato; i piani inferiori ospitano una farmacia, studi medici e dentistici, esercizi commerciali e uffici, riconducibili ai controinteressati. Nel 2016 il Comune accertava che l’immobile presentava difformità rispetto alla concessione edilizia n. 889/2000, poiché l’ascensore condominiale era riservato ai proprietari dei piani alti, mentre la relazione allegata al titolo lo indicava come strumento di superamento delle barriere architettoniche.

Con ordinanza n. 7 del 1 aprile 2016 il Comune ingiungeva al condominio e ai titolari delle attività commerciali gli interventi necessari. I controinteressati installavano una sbarra su una rampa laterale, poi ritenuta non conforme per pendenza eccessiva. Con ordinanza n. 9 dell’8 agosto 2019, il Comune ordinava a tutti i proprietari, inclusi i ricorrenti, di conformarsi alla dichiarazione del progettista e di eseguire gli interventi di adeguamento. Seguivano la nota di conferma del 16 settembre 2019 e l’ordinanza n. 19 del 17 dicembre 2019, concernente le difformità dell’ascensore. I ricorrenti impugnavano tutti gli atti, deducendo la lesione del proprio diritto di proprietà esclusiva e il difetto assoluto di attribuzione del Comune.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta dapprima il rilievo officioso sulla giurisdizione, sollevato ex art. 73, comma 3, c.p.a.. Nella prospettazione attorea, il petitum e la causa petendi sembrerebbero incentrati sull’accertamento della proprietà esclusiva dell’ascensore, materia sottratta alla giurisdizione amministrativa. Il Tribunale qualifica invece la domanda come impugnatoria, fondata sulla lesione di un interesse legittimo oppositivo: il diritto di proprietà viene in rilievo nella sua dimensione fattuale, quale presupposto di fatto che si assume travisato. Ne deriva l’affermazione della giurisdizione amministrativa.

Nel merito, il Comune ha esercitato il potere di vigilanza previsto dall’art. 27, comma 1, del d.P.R. n. 380/2001, riscontrando la difformità dal titolo edilizio in relazione agli obblighi sul superamento delle barriere architettoniche. Tale circostanza è sufficiente per respingere il primo motivo, poiché il Comune non ha inteso incidere sulla questione proprietaria né costituire un diritto d’uso in favore dei controinteressati, ma ha contestato la difformità al condominio nella sua globalità.

Anche l’ordinanza del 2016 era stata indirizzata al Condominio nel suo complesso, e il contenuto dell’ordinanza riguarda sia l’ascensore sia ogni altro intervento necessario all’abbattimento delle barriere. Il Collegio richiama la giurisprudenza secondo cui ogni provvedimento recante un obbligo di facere a carico di più soggetti contiene, anche implicitamente, la clausola “nei limiti della rispettiva competenza o possibilità” (Tar Marche, I Sezione, sentenza del 13 gennaio 2026, n. 40).

L’ordinanza va quindi riferita all’intero condominio, mentre l’individuazione concreta degli obbligati e il riparto interno dell’obbligo restano nella fase esecutiva, senza efficacia esterna. Se una parte del condominio è priva delle misure idonee, l’inadempimento è riferibile a tutti i condomini, essendo l’obbligo previsto a carico di tutti i proprietari dal titolo edilizio originario, che determina lo stato legittimo dell’immobile ai sensi dell’art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380/2001.

Il secondo ricorso per motivi aggiunti è dichiarato improcedibile per sopravvenuta carenza di interesse, poiché l’abuso contestato è stato oggetto di fiscalizzazione, con inefficacia sopravvenuta del provvedimento che ordinava l’adeguamento dell’ascensore. Le spese di giudizio sono integralmente compensate.