Agibilità e conflitto con il proprietario: prevale la volontà di quest’ultimo (Cons. Stato n. 5827 del 17.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
Sullo stesso immobile possono coesistere diritti concorrenti con quello di proprietà, idonei a legittimare il titolare a chiedere titoli e certificazioni necessari al loro esercizio. Quando però viene in questione la regolarità di un intervento edilizio e sorge conflitto tra la posizione del proprietario e quella del titolare di un diritto diverso, prevale la volontà del proprietario, non potendosi autorizzare modifiche del fabbricato contrastanti con i suoi interessi. Ne deriva che la segnalazione certificata di agibilità, in quanto presuppone la conformità delle opere al titolo edilizio abilitativo, è radicalmente priva di legittimazione ove provenga da chi non è abilitato a produrre effetti giuridici permanenti sull’immobile contro la volontà espressa del proprietario.

Il Fatto

Una società conduttrice di un impianto produttivo e concessionaria di una fonte di acqua minerale presentava due segnalazioni certificate di agibilità relative al piano terra e al primo piano dello stabilimento. Il proprietario dell’immobile si esprimeva in senso negativo, sostenendo l’esistenza di abusi edilizi, in un contesto di complesso contenzioso tra le parti. Il competente Dipartimento di Roma Capitale disponeva l’archiviazione di entrambe le segnalazioni.

La società impugnava gli atti davanti al TAR Lazio, che respingeva ricorso e motivi aggiunti, condannandola alle spese. Proposto appello, la questione giunge al Consiglio di Stato per la riforma della sentenza di primo grado.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato muove dalla giurisprudenza sulla legittimazione a richiedere titoli edilizi. Il permesso di costruire può essere rilasciato non solo al proprietario, ma a chiunque abbia titolo a richiederlo ai sensi dell’art. 11, comma 1, d.P.R. n. 380/2001, espressione da intendersi come legittima disponibilità dell’area in forza di una relazione qualificata con il bene, reale o anche solo obbligatoria, purché con il consenso del proprietario (Cons. Stato, Sez. IV, n. 1827/2022).

Il Comune ha sempre l’onere di verificare la legittimazione del richiedente, accertando che sia proprietario o che abbia un titolo di disponibilità sufficiente; in caso di bene detenuto in locazione, l’Amministrazione deve accertare il consenso del proprietario e, se questo difetta, non può procedere al rilascio (Cons. Stato, Sez. IV, n. 4818/2014; n. 5115/2018; Sez. VI, n. 4919/2021).

Analogo criterio vale per i titoli in sanatoria: tra i requisiti indefettibili vi è che l’istanza provenga dal proprietario dell’edificio, poiché in mancanza il titolo non può essere né richiesto né rilasciato (Cons. Stato, Sez. IV, n. 3823/2016; Sez. VI, n. 6017/2006).

Quanto all’agibilità, dopo la modifica del d.lgs. n. 222/2016 all’art. 24 d.P.R. n. 380/2001, resta ferma la rilevanza del requisito della conformità edilizia e urbanistica, essendo la conformità dell’opera al progetto tra quanto deve attestare il tecnico asseverante. Il certificato di agibilità presuppone la conformità delle opere al titolo abilitativo, non potendo l’Amministrazione dichiarare agibili immobili abusivi (Cons. Stato, Sez. VI, n. 6780/2022; Sez. II, n. 3836/2021; Sez. V, n. 2669/2023).

Su queste basi la Sezione ritiene legittima l’archiviazione di entrambe le segnalazioni, per la radicale mancanza di legittimazione del loro autore, non abilitato a produrre effetti permanenti sull’immobile contro la volontà del proprietario. Irrilevante la questione della natura provvedimentale della nota del gennaio 2021. Infondate le censure sul giudicato, non pertinente alla fattispecie, sull’omessa pronuncia e sulla violazione dell’art. 34 c.p.a., non essendosi il TAR sostituito all’Amministrazione. L’appello è integralmente respinto, con compensazione delle spese del grado.