SCIA semplice per ristrutturazione pesante: nessun affidamento e nessun termine di autotutela (Cons. Stato n. 5513 del 09.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
La SCIA utilizzata al di fuori del proprio ambito applicativo è radicalmente inefficace e non è in grado di produrre gli effetti giuridici tipizzati dal legislatore. Quando l’intervento edilizio integra una ristrutturazione pesante con modifica dei prospetti, lo strumento corretto è il permesso di costruire o la SCIA sostitutiva ex art. 23 d.P.R. n. 380/2001, non la SCIA semplice ex art. 22. Ne deriva che non opera il termine di autotutela dell’art. 21-nonies della legge n. 241/1990, previsto per la diversa ipotesi di SCIA efficace, né si consolida un affidamento qualificato ex art. 19 della legge n. 241/1990. La natura non procedimentale della segnalazione esclude altresì la necessità del preavviso di rigetto ex art. 10-bis.

Il Fatto

Una società presenta una SCIA nel novembre 2017 per lavori dichiarati di manutenzione straordinaria, restauro e ristrutturazione leggera su un fabbricato. Precedentemente aveva depositato una DIA, cui aveva poi rinunciato.

Roma Capitale ordina di non realizzare le opere e di non effettuare le trasformazioni, quindi respinge l’istanza di autotutela. Il TAR Lazio respinge il ricorso e i motivi aggiunti, qualificando l’intervento come ristrutturazione edilizia pesante e la SCIA come inidonea a costituire titolo. La società appella deducendo l’errore nel modulo utilizzato, la lesione dell’affidamento per lavori ultimati e la violazione dell’art. 21 della legge n. 241/1990 e dell’art. 10-bis.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato ricostruisce l’ambito applicativo della SCIA. La segnalazione è uno strumento di liberalizzazione impiegabile entro un delimitato perimetro: perché produca gli effetti tipizzati, le attività avviate devono essere riconducibili alle fattispecie astratte per cui è ammesso lo strumento. Diversamente, il relativo regime giuridico non può operare.

La Sezione applica il criterio della valutazione non frammentata degli interventi edilizi. Le opere dichiarate non si limitano alle bucature ex novo, ma incidono sui prospetti con pianerottoli, trasformazione di finestre in porte finestre, muro di recinzione e conversione di una vetrata. L’art. 10, comma 1, lett. c), d.P.R. n. 380/2001, nella formulazione vigente all’epoca, riconduceva la modifica dei prospetti alla ristrutturazione pesante, subordinata a permesso di costruire o a SCIA sostitutiva ex art. 23.

Da qui la conseguenza centrale: la SCIA semplice è inidonea a legittimare i lavori e totalmente inefficace, rendendo inapplicabili le previsioni sul termine di autotutela. Il Consiglio richiama la propria giurisprudenza, tra cui Cons. Stato, Sez. VI, n. 5999 del 2021, Cons. Stato, Sez. IV, n. 3509 del 2016 e Cons. Stato, Sez. IV, n. 181 del 2025, secondo cui impiegare la SCIA fuori dal proprio ambito impedisce il funzionamento del regime fondato sulla tempestività dell’intervento repressivo.

Nessun consolidamento della posizione del segnalante è configurabile, poiché la segnalazione non è in radice produttiva di effetti. L’affidamento qualificato presuppone che il privato abbia agito in piena conformità a una segnalazione efficace, nei limiti indicati dalla Corte costituzionale n. 45/2019. Il collegio osserva inoltre che ammettere il contrario consoliderebbe una posizione più stabile di quella del titolare di un permesso di costruire, sempre esposto al potere di vigilanza.

Quanto al preavviso di rigetto, la SCIA non è un’istanza di parte che avvia un procedimento concluso in forma tacita, ma una dichiarazione privata di volontà fondata direttamente sulla legge. In assenza di procedimento autorizzatorio non c’è spazio per la comunicazione di avvio né per il preavviso ex art. 10-bis, come affermato da Cons. Stato, Sez. V, n. 1111 del 2019. L’appello è respinto e la società condannata alle spese del grado.