Pandemia non giustifica morosità locatizia oltre il lockdown (Cass. civ. Sez. III n. 20781 del 22.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di locazione e risoluzione per inadempimento, il rispetto delle misure di contenimento anti-Covid, ai sensi dell’art. 91, comma 1, d.l. 17 marzo 2020, n. 18, opera come presunzione legale di impedimento non imputabile solo per il periodo in cui dette misure hanno avuto applicazione, e dunque fino al 18 maggio 2020. Per gli inadempimenti maturati nel periodo successivo la valutazione non può fondarsi esclusivamente sulla pandemia, ma richiede la prova di specifici elementi, come un’effettiva crisi di liquidità conseguente al calo di fatturato. La gravità dell’inadempimento ex art. 1455 cod. civ. va sempre ponderata avuto riguardo all’interesse del locatore, non potendosi parametrare il giudizio alla sola condizione della parte inadempiente. Il sindacato di legittimità resta ammesso sulla congruità e correttezza del criterio di valutazione adottato.

Il Fatto

La locatrice intimava al conduttore sfratto per morosità per un immobile ad uso abitativo concesso in locazione, contestando il mancato pagamento di sei canoni da aprile a settembre 2020. Il conduttore si opponeva deducendo che il ritardo era dipeso dal blocco dell’attività svolta nell’immobile a causa della pandemia da Covid-19. Dopo la notifica dell’intimazione i canoni venivano corrisposti e il procedimento proseguiva in fase di cognizione piena.

Il Tribunale rigettava la domanda di risoluzione, ritenendo la morosità conseguente alla crisi pandemica e non provati gli ulteriori inadempimenti. La Corte d’appello di Roma rigettava l’appello principale della locatrice e accoglieva quello incidentale del conduttore, accertando la mutata destinazione dell’immobile ad uso non abitativo. La locatrice proponeva ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

Il Collegio accoglie il primo e il secondo motivo di ricorso, con i quali la ricorrente lamenta la violazione dell’art. 1455 cod. civ. e dell’art. 2729 cod. civ. La Corte conferma che la valutazione sulla gravità dell’inadempimento è questione di fatto rimessa al giudice del merito, ma ribadisce che resta consentito il sindacato sulla congruità e correttezza in punto di diritto del criterio di giudizio concretamente adottato.

La Corte territoriale aveva motivato la scarsa gravità dell’inadempimento fondandosi essenzialmente sulla crisi economica determinata dalla pandemia. Un tale criterio è difforme dal disposto dell’art. 1455 cod. civ., che impone di valutare l’inadempimento avuto riguardo all’interesse dell’altra parte, parametro non correlato solo al dato quantitativo delle prestazioni, ma alla rispondenza all’interesse primario sottostante al contratto. La Corte di merito non ha operato alcuna ponderazione sull’incidenza dell’inadempimento e del suo protrarsi sugli interessi della locatrice.

Quanto al ragionamento presuntivo, il Collegio richiama il principio affermato dalla recente Cass. Sez. 3 n. 16113 del 16/06/2025, secondo cui dall’art. 91 d.l. n. 18/2020 deriva una presunzione legale di non imputabilità dell’impedimento. Tale presunzione però vale solo per il periodo in cui le misure di contenimento hanno avuto applicazione, e dunque fino al 18 maggio 2020, come si desume dall’art. 1 d.l. 16 maggio 2020, n. 33. Nel caso concreto l’inadempimento si è prolungato da aprile fino a settembre 2020, per la parte prevalente oltre il periodo emergenziale.

Per il periodo successivo la Corte afferma che la valutazione non può basarsi esclusivamente sulle misure di contenimento, ma richiede l’emergenza di altri specifici elementi, come la prova di un’effettiva crisi di liquidità direttamente conseguente al calo di fatturato. Non basta il richiamo al carattere notorio della crisi, riferendosi esso a una serie indeterminata di casi e non autorizzando implicazioni probatorie univoche sul singolo rapporto contrattuale. La sentenza è pertanto cassata con rinvio ad altra Sezione della Corte d’appello di Roma, in diversa composizione.