Azione reale di servitù coattiva e legittimazione del condominio (Cass. civ. Sez. II n. 27700 del 16.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
Nelle azioni reali di accertamento o costitutive, dirette a individuare o estendere la sfera del dominio acquisito pro quota da ciascun condòmino con gli atti di acquisto delle singole unità immobiliari, l’amministratore del condominio non è legittimato né ad agire né a resistere. La domanda di costituzione coattiva di servitù di passaggio sul fondo condominiale incide sull’estensione dei diritti dominicali dei singoli e deve essere rivolta nei confronti di tutti i condòmini, salvo che consti una unanime positiva deliberazione assembleare. L’art. 1131, comma 2, cod. civ. va letto nel senso che il potere rappresentativo dell’amministratore opera per la tutela dei diritti sui beni comuni, non per le azioni che alterano la condizione giuridica dei beni stessi.

Il Fatto

Alcuni proprietari di immobili hanno convenuto in giudizio il Condominio per accertare i presupposti della costituzione coattiva di una servitù di passaggio pedonale e carraio a beneficio dei loro fondi. Il Condominio si è costituito sostenendo la preesistenza di un passaggio alternativo idoneo a escludere l’interclusione.

Il Tribunale ha accolto la domanda, disponendo la servitù e determinando l’indennità. La Corte d’Appello ha rigettato il gravame del Condominio. Quest’ultimo ha proposto ricorso per cassazione articolato in sette motivi, resistito da taluni controricorrenti.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta anzitutto il motivo sulla legittimazione passiva dell’amministratore del condominio in una controversia avente ad oggetto la costituzione di una servitù sul fondo della comunione. Il ricorrente deduce violazione degli artt. 1130 e 1131, comma 2, cod. civ., coordinando la rappresentanza dell’amministratore con il limite degli atti conservativi.

La Sezione accoglie il motivo. L’amministratore del condominio, ente di gestione privo di personalità giuridica, opera secondo un modello di rappresentanza speciale assimilabile al mandato con rappresentanza, con attribuzioni, compiti e poteri determinati dalla legge o dagli eventuali maggiori poteri conferitigli dal regolamento o dall’assemblea. Entro tali limiti può stare in giudizio per i condòmini e contro terzi.

Il Collegio richiama il proprio costante orientamento: ove si tratti di azioni reali dirette a individuare o estendere la sfera del dominio acquisito pro quota con gli atti di acquisto delle singole unità, l’azione esula dalla mera tutela di una già acquisita proprietà comune e incide sulla sfera dei diritti e degli interessi individuali (v. Cass. Sez. U. n. 10934 del 2019; Cass. Sez. 6-2, Ordinanza n. 30302 del 14.10.2022; Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 19566 del 18.09.2020; Cass. Sez. 2 n. 2279 del 28.01.2019; Cass. Sez. 2 n. 12678 del 05.06.2014).

Il potere rappresentativo si riflette nella facoltà di agire e resistere unicamente per la tutela dei diritti sui beni comuni, restando escluse le azioni che incidono sulla condizione giuridica dei beni e sulla estensione del relativo diritto di condominio, affare nella disponibilità esclusiva dei condòmini. Solo un unanime positiva deliberazione di tutti i condòmini può fondare la legittimazione, non il meccanismo deliberativo assembleare (v. Cass. n. 5147 del 2003; Cass. n. 8246 del 1997).

La domanda di costituzione della servitù coattiva deve dunque essere rivolta nei confronti di tutti i condòmini, poiché viene dedotto in giudizio un rapporto plurisoggettivo unico e inscindibile (v. Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 22935 del 21.10.2020; Cass. Sez. Un. n. 25454 del 13.11.2013). In difetto di unanime deliberazione, la proposizione della domanda è esorbitante dai poteri dell’assemblea e da quelli di rappresentanza processuale dell’amministratore. La sentenza è pertanto cassata con rinvio al Tribunale di Brescia, restando assorbiti i restanti motivi; il giudice del rinvio provvede anche sulle spese di legittimità.