Condizione sospensiva di sanatoria e inefficacia del preliminare (Cass. civ. Sez. II n. 30935 del 25.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il contratto preliminare di vendita avente ad oggetto un immobile abusivo non è subordinato a una condizione legale di efficacia consistente nel rilascio della concessione in sanatoria. Gli artt. 33 e 40 della legge n. 47/1985 si applicano ai soli atti di trasferimento e non ai preliminari, che producono meri effetti obbligatori. La menzione degli estremi della concessione o dell’istanza di sanatoria costituisce requisito formale di validità e non condizione legale di efficacia del negozio. L’efficacia del preliminare può essere subordinata al rilascio di un’autorizzazione amministrativa, ma in tal caso la condizione è volontaria e ha natura mista, con conseguente onere di allegazione e prova a carico di chi la invoca.

Il Fatto

I promittenti venditori hanno convenuto in giudizio il promissario acquirente dinanzi al tribunale, allegando di aver concluso un preliminare di vendita cui ritenevano apposta la condizione sospensiva, non avveratasi, del rilascio di una domanda di concessione in sanatoria. Hanno chiesto la dichiarazione di inefficacia del contratto, il rilascio dell’immobile e il risarcimento del danno per illegittima occupazione a far data dal settembre 1999.

Il convenuto ha resistito proponendo domanda riconvenzionale di esecuzione specifica del contratto e, in subordine, di risarcimento del danno. Il Tribunale ha respinto entrambe le domande. La Corte d’appello ha confermato la pronuncia, escludendo che il contratto contemplasse una condizione sospensiva di efficacia e ritenendo non tassativo il termine per il conseguimento della sanatoria, coincidente con quello di stipula dell’atto pubblico.

La Motivazione della Corte

I due motivi di ricorso denunciano la violazione degli artt. 1457, 1183 e 1353 cod. civ., dell’art. 40, comma secondo, della legge n. 47/1985, degli artt. 1256, primo comma, cod. civ. e degli artt. 146, commi secondo e quarto, del d.lgs. n. 42/2004, oltre all’omesso esame di fatti decisivi. I ricorrenti sostengono che la previsione della pendenza dell’istanza di sanatoria integrasse una condizione legale o implicita di efficacia, non elisa dall’accordo integrativo sulla rateizzazione del prezzo.

La Corte esamina congiuntamente i motivi e li rigetta. Osserva che la sussistenza della condizione volontaria è stata motivatamente esclusa dal giudice di merito in entrambi i gradi, non trovando riscontro testuale nella scrittura, ove era menzionata solo la presentazione dell’istanza di sanatoria e il pagamento delle rate di oblazione.

Quanto alla dedotta condizione legale, la Corte rileva che gli artt. 33 e 40 della legge n. 47/1985 si applicano solo agli atti di trasferimento, non ai preliminari, che producono meri effetti obbligatori. Tali disposizioni si esauriscono nella menzione degli estremi della concessione o dell’istanza di sanatoria, valendo come requisiti formali di validità e non come condizioni legali di efficacia. Non rileva l’abusività sostanziale, ossia la difformità della costruzione rispetto alla concessione o il contrasto con gli strumenti urbanistici. Sul punto richiama Cass. 21942/2017, Cass. 6685/2019, Cass. 22656/2024 e Cass. Sez. Un. 8230/2019.

Il contratto preliminare, anche in mancanza delle indicazioni richieste dalla legge n. 47/1985, è pienamente valido e produttivo di effetti. L’assenza del permesso a costruire può impedirne solo l’esecuzione ex art. 2932 cod. civ. e l’emissione della sentenza sostitutiva del contratto non concluso, secondo Cass. 21721/2019, Cass. 18043/2020 e Cass. 18195/2020. L’efficacia del preliminare può essere condizionata sospensivamente al rilascio di un’autorizzazione amministrativa, ma in tal caso la condizione è volontaria e ha natura mista (Cass. 5976/2024).

I ricorrenti non potevano quindi ottenere una pronuncia di inefficacia per mancato avveramento di una condizione sospensiva, legale o volontaria, cui il preliminare non era affatto subordinato. La domanda era fondata sull’infondato presupposto che il contratto fosse ormai inefficace ai sensi dell’art. 1353 cod. civ., con la conseguenza che non assume rilievo stabilire la natura del termine di adempimento e se, prima della sua scadenza, dovesse intervenire il rilascio del permesso in sanatoria. Il ricorso è respinto, con condanna dei ricorrenti alle spese processuali e all’ulteriore importo a titolo di contributo unificato ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.