Locazione, vizi strutturali e inammissibilità dell’exceptio non rite adimpleti contractus (Cass. civ. Sez. III n. 13016 del 13.05.2024)

Principi di diritto (Massima)
L’obbligo del locatore di eseguire le riparazioni necessarie a mantenere l’immobile in buono stato locativo, ai sensi dell’art. 1576 cod. civ., riguarda gli inconvenienti eliminabili nell’ambito delle opere di manutenzione e non si estende ai guasti aventi causa in fenomeni non transitori o in deterioramenti rilevanti, per i quali la tutela del conduttore resta affidata agli artt. 1578 e 1581 cod. civ. Ne consegue che, non configurandosi un inadempimento del locatore, il conduttore non può invocare l’exceptio non rite adimpleti contractus di cui all’art. 1460 cod. civ. per sospendere unilateralmente il pagamento del canone, pur continuando a godere dell’immobile. Il patto che accolla al conduttore le spese di eliminazione dei vizi noti, in cambio dell’esonero dal pagamento di un’annualità di canoni, integra una deroga convenzionale consentita dall’art. 1579 cod. civ.

Il Fatto

La locatrice intimò alla conduttrice sfratto per morosità in relazione a un appartamento concesso in locazione ad uso abitativo, chiedendo la convalida e il pagamento dei canoni maturati da marzo a settembre 2013. La conduttrice si oppose, eccependo che l’immobile presentava gravi vizi di inabitabilità e insalubrità sin dall’inizio del rapporto, risalente al 2004, e che nel 2012 le era stato sottoposto un nuovo contratto, già predisposto dalla locatrice, con cui si era impegnata a eliminare le infiltrazioni e le macchie di umidità a compensazione dei canoni dovuti per un determinato periodo.

In via riconvenzionale chiese il risarcimento dei danni e la rideterminazione del canone. Il Tribunale dichiarò risolto il contratto per inadempimento della conduttrice, ritenendo difettare la prova dei pagamenti e valutando come maggiormente grave tale inadempimento rispetto a quello eccepito in via di controdeduzione. La Corte d’appello di Roma confermò la decisione e la conduttrice propose ricorso per cassazione affidato a cinque motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta anzitutto il primo motivo, con cui la ricorrente deduceva la violazione degli artt. 1575 e 1576 cod. civ. e dell’art. 1460 cod. civ., sostenendo che lo stato di fatiscenza dell’immobile avrebbe dovuto giustificare l’exceptio inadimpleti contractus ed escludere la fondatezza della domanda di risoluzione per inadempimento. Il motivo è infondato. Secondo pacifico insegnamento, l’obbligo del locatore di cui all’art. 1576 cod. civ. riguarda gli inconvenienti eliminabili con le opere di manutenzione e non può essere invocato per rimuovere guasti aventi causa in fenomeni non transitori, quali la presenza di umidità e la formazione di condensa. Per tali vizi la tutela del locatario resta affidata agli artt. 1578 e 1581 cod. civ. Non potendosi configurare un inadempimento del locatore, non è attuabile il rimedio di cui all’art. 1460 cod. civ., consentito solo a fronte di un inadempimento della controparte.

Il secondo motivo, relativo alla riduzione del canone, è parimenti infondato. La Corte richiama l’art. 1578 cod. civ., che consente al conduttore di domandare la risoluzione o la riduzione del corrispettivo in presenza di vizi che diminuiscano in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, salvo che si tratti di vizi conosciuti o facilmente riconoscibili. L’art. 1579 cod. civ. stabilisce che il patto con cui si esclude o limita la responsabilità del locatore per i vizi non ha effetto se i vizi sono stati in mala fede taciuti o se rendono impossibile il godimento. L’art. 1580 cod. civ. prevede che, se i vizi espongono a serio pericolo la salute, il conduttore può ottenere la risoluzione anche se i vizi erano noti. Nel caso concreto, i vizi erano certamente conosciuti dalla conduttrice e non le avevano impedito di accettare la conclusione del contratto, che prevedeva l’accollo delle spese di eliminazione in cambio dell’esonero dal pagamento di un’annualità di canoni. Correttamente è stata esclusa l’invocabilità della riduzione del canone, implicando quel patto una deroga convenzionale alla disciplina dell’art. 1579 cod. civ.

Quanto all’art. 1580 cod. civ., la Corte osserva che, ove si tratti di vizi che, per quanto noti e accettati, pongano in pericolo la salute della conduttrice o dei suoi familiari, rimane in astratto percorribile il rimedio della risoluzione su richiesta del conduttore, rimedio che nella specie non è stato richiesto.

I motivi terzo e quinto sono dichiarati inammissibili per la preclusione derivante dall’art. 348-ter, ultimo comma, cod. proc. civ., applicabile ratione temporis, essendo la Corte d’appello pervenuta a una decisione conforme a quella di primo grado (c.d. doppia conforme). La ricorrente non ha assolto l’onere di indicare le ragioni di fatto della decisione di primo grado e in cosa queste si differenziassero da quelle poste a fondamento della decisione di appello. La Corte soggiunge che le circostanze asseritamente non considerate non avrebbero comunque potuto condurre a una diversa qualificazione giuridica della fattispecie.

Per la stessa ragione è dichiarato inammissibile il quarto motivo, relativo alla dedotta motivazione apparente. La Corte rileva che il vizio, quand’anche sussistente, sarebbe irrilevante, dal momento che la natura strutturale dei vizi denunciati non avrebbe potuto condurre che ai medesimi esiti qualificatori. Il ricorso è pertanto rigettato, con condanna della ricorrente alla rifusione delle spese e al versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato.