IMU e immobile abusivo accatastato: tassa solo il titolare di diritto reale (Cass. civ. Sez. V n. 34523 del 29.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di IMU, l’iscrizione di un’unità immobiliare al catasto edilizio urbano, anche se realizzata abusivamente e a prescindere dalla presentazione di istanze di sanatoria, integra il presupposto oggettivo del tributo e fonda una presunzione de facto di assoggettabilità, superabile dal contribuente con la prova contraria. La soggettività passiva, tuttavia, è riservata dall’art. 13 d.lgs. n. 201/2011 al proprietario ovvero al titolare di altro diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie: si tratta di disposizione di carattere tassativo, insuscettibile di interpretazione estensiva. Ne consegue che l’occupante o detentore di fatto dell’immobile abusivo non è debitore dell’imposta quando, nell’annualità di riferimento, non sia titolare di alcun diritto reale sul bene, restando irrilevante che il possesso sia pur sempre riconducibile al proprietario.

Il Fatto

Il contribuente impugna un avviso di accertamento IMU per l’anno 2013 relativo a un immobile realizzato abusivamente su terreno di proprietà di una società. La Commissione tributaria provinciale accoglie il ricorso; la Commissione tributaria regionale, all’esito dell’appello del Comune, lo rigetta, valorizzando l’accatastamento del manufatto a nome del ricorrente e il suo utilizzo dei beni sottoposti a tassazione.

La pronuncia di appello muove dalla scrittura privata intercorsa tra le parti, da cui emerge che il trasferimento della proprietà in favore del contribuente è avvenuto solo nel 2018, con atto notarile. Di qui il ricorso per cassazione, affidato a un unico motivo, per far valere la violazione della disciplina della soggettività passiva del tributo.

La Motivazione della Corte

La Corte muove dal dato normativo dell’art. 13, comma 2, d.lgs. n. 201/2011, che individua il presupposto dell’IMU nel possesso di immobili. Il Collegio distingue il piano del presupposto oggettivo da quello della soggettività passiva: il possesso attiene alla fattispecie impositiva, mentre la titolarità dell’obbligazione tributaria è definita da una previsione autonoma e di carattere tassativo.

Sul versante oggettivo, l’iscrizione al catasto edilizio urbano costituisce presupposto sufficiente di assoggettamento, trattandosi di imposta reale a struttura patrimoniale, che prescinde dall’attitudine del bene a produrre reddito e dalla sua fruizione o utilizzazione economica. Analogamente, i fabbricati abusivi sono oggetto di tassazione a prescindere dalla presentazione di istanze di sanatoria. L’intestazione catastale genera inoltre una presunzione de facto di veridicità, con onere di prova contraria a carico del contribuente.

Tale presunzione, però, opera sul piano dell’assoggettabilità del bene e non vale a estendere l’ambito dei soggetti passivi. L’art. 13 citato riserva l’obbligo al proprietario ovvero al titolare di diritti reali di godimento, sicché l’interpretazione estensiva è preclusa e non è sostenibile che l’occupazione o la detenzione di fatto valgano a radicare la soggettività passiva.

Nel caso concreto, la stessa sentenza impugnata dà atto che il trasferimento della proprietà in favore del ricorrente è intervenuto solo nel 2018: per l’annualità 2013 egli non era quindi titolare del diritto di proprietà né di altro diritto reale sull’immobile. Il ricorso è pertanto accolto e la sentenza cassata; non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa è decisa nel merito, con accoglimento del ricorso introduttivo e annullamento dell’atto impugnato e condanna del Comune alle spese, distratte al difensore antistatario.