Riduzione IMU per inagibilità: serve degrado fisico, non mancanza di abitabilità (Cass. civ. Sez. V n. 1908 del 18.01.2024)

Principi di diritto (Massima)
Ai fini dell’applicazione della riduzione del 50 per cento della base imponibile IMU prevista dall’art. 13, comma 3, lett. b), del d.l. n. 201/2011, devono considerarsi inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati i fabbricati che presentino un degrado fisico sopravvenuto o un’obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica non superabile con interventi di manutenzione, ordinaria o straordinaria, mancando i requisiti di cui all’art. 24, comma 1, del d.P.R. n. 380/2001. La mancanza del certificato di abitabilità non integra di per sé lo stato di inagibilità, attestando il certificato la sola idoneità igienico-sanitaria del manufatto, e non la sua esistenza ai fini fiscali. Le norme che prevedono agevolazioni sono di stretta interpretazione, ai sensi dell’art. 14 delle preleggi, con esclusione del ricorso all’analogia e all’interpretazione estensiva.

Il Fatto

Una società di costruzioni per la vendita impugna un avviso di accertamento IMU emesso da un ente locale per il periodo d’imposta 2012, relativo a immobili rimasti invenduti. La Commissione tributaria provinciale respinge il ricorso; la Commissione tributaria regionale conferma la decisione, escludendo i presupposti della riduzione d’imposta invocata.

La società propone ricorso per cassazione, deducendo la violazione delle norme che prevedono la riduzione del tributo per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati. Il motivo si fonda sul fatto che l’ente impositore, non rilasciando le concessioni edilizie in sanatoria, avrebbe impedito il conseguimento del certificato di agibilità e precluso la vendita degli immobili.

La Motivazione della Corte

La Corte muove dalla lettera dell’art. 13, comma 3, lett. b), del d.l. n. 201/2011, che subordina la riduzione della base imponibile alla condizione che i fabbricati siano dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo in cui tali condizioni sussistono. L’inagibilità può essere accertata dall’ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, oppure attestata dal contribuente mediante dichiarazione sostitutiva resa ai sensi del d.P.R. n. 445/2000.

Richiamando Cass. n. 5804 del 24.02.2023 e Cass. n. 29966 del 19.11.2019, il Collegio ribadisce che sono inagibili i fabbricati privi dei requisiti di cui all’art. 24, comma 1, del d.P.R. n. 380/2001: immobili caratterizzati da degrado fisico sopravvenuto o da obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica non rimediabile con la manutenzione. La Corte qualifica tale condizione come “obiettiva inidoneità” all’utilizzazione dell’immobile, escludendo che rilevi una qualità meramente giuridica.

Il passaggio decisivo riguarda la mancanza del certificato di abitabilità. La Corte osserva che tale certificato non attesta l’agibilità dell’immobile, ma solo la sua idoneità igienico-sanitaria, la quale non incide sull’esistenza del fabbricato ai fini fiscali. Richiamando Cass. n. 5372/2009 e Cass. n. 12936/2019, si afferma che il rilascio del certificato non costituisce presupposto dell’imposta.

Né giova alla società il riferimento all’iscrizione catastale. Per il Collegio, l’annotazione nel catasto edilizio è presupposto sufficiente perché l’unità sia considerata fabbricato e assoggettata al tributo; per le nuove costruzioni i criteri alternativi dell’ultimazione dei lavori o dell’utilizzazione rilevano solo quando il fabbricato non sia ancora iscritto in catasto, secondo Cass. n. 24924/2008.

I giudici di merito hanno quindi correttamente escluso l’agevolazione, trattandosi di unità immobiliari ultimate per le quali dovevano ancora essere rilasciati i titoli abilitanti in sanatoria e il certificato di abitabilità, e non di immobili in stato di fatiscenza. Il motivo di ricorso è infondato; le censure relative alle esenzioni dei d.l. n. 102/2013 e n. 201/2011 e della legge n. 160/2019, pur enunciate in rubrica, non sono state sviluppate e sono quindi inammissibili. Il ricorso è integralmente rigettato, con condanna alle spese e contributo unificato.