Diritti edificatori non sono diritti reali e non scontano l’imposta di registro (Cass. civ. Sez. V n. 2291 del 23.01.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di imposta di registro, i diritti edificatori non sono diritti reali. Ne consegue che gli atti che li costituiscono, li attribuiscono o li trasferiscono — siano essi negozi tra privati oppure provvedimenti pubblici, come la delibera comunale di cambio di regime urbanistico — non rientrano nell’ambito di applicazione dell’art. 1, parte I, della tariffa allegata al d.P.R. n. 131 del 1986 e non scontano la relativa imposta proporzionale. La conclusione delle Sezioni Unite n. 16080 del 2021 in materia di cessione di cubatura tra privati va confermata ed estesa, poiché il diritto edificatorio resta estraneo al numero chiuso dei diritti reali.

Il Fatto

Un Comune ha impugnato l’avviso di liquidazione con cui l’Agenzia delle Entrate, applicando il regime proprio degli atti traslativi di diritti reali immobiliari, aveva preteso la maggiore imposta di registro, ipotecaria e catastale in relazione a una delibera comunale di cambio di regime urbanistico. Con quel provvedimento l’ente aveva attribuito a un privato un diritto di costruire sul proprio fondo, quale corrispettivo dell’impegno dello stesso a realizzare alloggi per anziani in esecuzione di una convenzione urbanistica.

Il ricorso del Comune è stato accolto in primo grado e l’appello dell’Agenzia è stato rigettato. Il giudice di seconde cure ha escluso qualsiasi trasferimento di proprietà o di diritti reali, qualificando la concessione edilizia come atto che non attribuisce diritti nuovi ma presuppone facoltà preesistenti. L’Agenzia ha allora proposto ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La ricorrente ha denunciato la violazione dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ. e degli artt. 2 del d.P.R. n. 131 del 1986, 1, parte I, della tariffa allegata al medesimo d.P.R., nonché 2643, n. 2-bis, cod. civ. Secondo la tesi dell’Agenzia, la convenzione urbanistica avrebbe prodotto un effetto equivalente alla cessione di cubatura e, dunque, al trasferimento di diritti reali immobiliari, con conseguente assoggettamento ad imposta proporzionale.

La Corte ha richiamato il proprio consolidato orientamento in tema di cessione di cubatura tra privati. Il proprietario che distacca, in tutto o in parte, la facoltà di costruire nei limiti della cubatura assentita dal piano regolatore, formandone un diritto a sé stante, e lo trasferisce a titolo oneroso al proprietario di altro fondo urbanisticamente omogeneo, compie un atto immediatamente traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale. Tale diritto ha contenuto patrimoniale, non richiede la forma scritta ad substantiam ed è trascrivibile ex art. 2643, n. 2-bis, cod. civ., con assoggettamento all’imposta proporzionale di registro ai sensi dell’art. 9 della Tariffa, parte prima, e, in caso di trascrizione e voltura, ad imposta ipotecaria e catastale nella misura fissa propria degli atti diversi da quelli traslativi ex artt. 4 della Tariffa allegata al d.lgs. n. 347 del 1990 e 10, comma 2, del d.lgs. cit. (Cass., Sez. U., n. 16080 del 2021).

Tali conclusioni valgono anche nella fattispecie in esame, dove non si discute di una cessione tra privati ma di una delibera comunale di cambio di regime urbanistico, con cui è stato attribuito un diritto edificatorio — sotto forma di maggiore cubatura — a fronte dell’assunzione di obblighi di facere. Il diritto edificatorio non rientra nel novero dei diritti reali, che costituiscono un numero chiuso.

La Corte ha fondato tale esclusione su un argomento letterale e uno sistematico. La previsione dell’art. 2643, n. 2-bis, cod. civ. non avrebbe avuto ragione d’essere, né logica né pratica, qualora i diritti edificatori partecipassero di natura reale, poiché sarebbero già stati trascrivibili in base alla disciplina generale. Inoltre la medesima norma assegna un ruolo di normazione in materia di diritti edificatori alla normativa regionale e agli strumenti di pianificazione territoriale, soluzione che mal si concilia con l’esigenza di dettare in maniera uniforme e centralizzata le restrizioni reali al diritto di proprietà, ex art. 117, lett. l), Cost.

Il ricorso è stato quindi rigettato, a prescindere dalla legge n. 205 del 2017 che ha modificato l’art. 20 della legge n. 10 del 1977 in materia di convenzioni, norma non applicabile poiché oggetto del giudizio è una delibera comunale. La Corte ha così enunciato il principio per cui, in tema di imposta di registro, i diritti edificatori non sono diritti reali, sicché gli atti che li costituiscono, attribuiscono o trasferiscono, siano essi privati o pubblici, non sono soggetti all’art. 1, parte I, della tariffa allegata al d.P.R. n. 131 del 1986. Le spese di lite seguono la soccombenza.