Esente IMU solo il fabbricato costruito e destinato alla vendita (Cass. civ. Sez. V n. 3094 del 02.02.2024)

Principi di diritto (Massima)
L’esenzione IMU prevista dall’art. 13, comma 9-bis, d.l. n. 201/2011, come sostituito dall’art. 2, comma 2, lett. a), d.l. n. 102/2013, si applica esclusivamente ai fabbricati costruiti dall’impresa e da questa destinati alla vendita, finché permanga tale destinazione e non siano locati. Le norme agevolative sono di stretta interpretazione, ancorata al dato letterale, e non ammettono estensioni che trascendano i confini semantici della disposizione. Resta escluso dal beneficio il fabbricato acquistato dall’impresa per essere ristrutturato e poi rivenduto, poiché difetta il requisito oggettivo della costruzione e la destinazione alla vendita costituisce semplice intento programmatico. Il criterio di determinazione della base imponibile di cui all’art. 5, comma 6, d.lgs. n. 504/1992 presuppone l’avvenuta utilizzazione edificatoria o l’esecuzione degli interventi di recupero.

Il Fatto

La società contribuente, in liquidazione, impugna un avviso di accertamento IMU per l’anno 2015, relativo a unità immobiliari acquistate nel 2012 e censite in catasto. Il concessionario del servizio di accertamento del Comune aveva preteso il tributo, escludendo l’esenzione prevista per i fabbricati invenduti delle imprese costruttrici.

La Commissione tributaria regionale della Campania rigetta l’appello della società, confermando la decisione di primo grado. Il giudice del gravame rileva che gli immobili erano stati acquistati per essere ristrutturati e rivenduti, ma i lavori non erano mai iniziati, e che il diniego opposto dall’amministrazione locale alla stipula della convenzione edilizia non incide sull’applicabilità dell’agevolazione. La società ricorre per cassazione con due motivi, deducendo violazione dell’art. 2, comma 1, d.l. n. 102/2013 e dell’art. 5, comma 6, d.lgs. n. 504/1992.

La Motivazione della Corte

La Corte muove dal dato letterale della norma di favore, che esenta i fabbricati costruiti dall’impresa e destinati alla vendita, «fintanto che permanga tale destinazione». Il requisito oggettivo impone che il bene sia stato materialmente realizzato dal soggetto passivo e che la destinazione allo scambio sia attuale e verificabile.

Richiamando un consolidato orientamento — tra cui Cass. Sez. U. n. 11373 del 2015 e Corte cost. n. 111 del 2016 — l’ordinanza ribadisce che le disposizioni agevolative costituiscono deroghe al sistema impositivo e vanno interpretate in modo rigido, senza integrazioni che eccedano il dato normativo. Ammessa la sola interpretazione estensiva che resti dentro il perimetro semantico della norma, la Corte esclude che essa possa ricomprendere fattispecie diverse da quella tipizzata.

Nella specie manca sia il fabbricato «costruito» dall’impresa, sia la sua permanente destinazione alla vendita. Il bene è stato acquistato sul mercato e l’intento di ristrutturarlo e rivenderlo non integra il presupposto agevolativo. Vale il precedente Cass. n. 9897 del 2022, reso tra le stesse parti.

Quanto al secondo motivo, la Corte conferma che l’art. 5, comma 6, d.lgs. n. 504/1992 delinea un criterio di determinazione della base imponibile che presuppone la demolizione del fabbricato o l’esecuzione degli interventi di recupero, con tassazione dell’area fino al completamento dei lavori. Nel caso concreto i lavori non erano mai iniziati, sicché la disposizione non poteva operare.

La dedotta forza maggiore, infine, è priva di riscontri allegativi. Le Sezioni Unite n. 8094 del 2020 ne richiedono i requisiti dell’imprevedibilità e dell’inevitabilità, che l’ordinanza ritiene non esplicitati. Il ricorso è quindi rigettato, con condanna alle spese e alle ulteriori somme ai sensi dell’art. 96 cod. proc. civ. e dell’art. 380-bis, comma 3, cod. proc. civ.