Plusvalenza immobiliare imponibile sul prezzo dichiarato salvo dubbi sulla sua attendibilità (Cass. civ. Sez. V n. 14651 del 24.05.2024)

Principi di diritto (Massima)
Le plusvalenze immobiliari di cui all’art. 67, comma 1, lett. a) e b), del d.P.R. n. 917 del 1986 sono di regola imponibili secondo il principio di cassa, ai sensi dell’art. 68, comma 1, dello stesso decreto. Il momento rilevante ai fini dell’imposizione è quello in cui il corrispettivo è percepito, facendosi riferimento a quanto dichiarato dal contribuente, salvo diversa indagine solo quando vi sia ragione di dubitare delle dichiarazioni contrattuali. È a tal fine irrilevante che l’atto di compravendita sia stato stipulato anche in un anno precedente. Non è conforme a tali principi la sentenza che imponga all’amministrazione finanziaria calcoli ulteriori, eccentrici rispetto alla previsione normativa, in difetto di dichiarati elementi di inattendibilità delle dichiarazioni dei contribuenti risultanti negli atti negoziali di acquisto e vendita.

Il Fatto

La controversia ha origine da un atto impositivo emesso ai fini del maggior Irpef, derivante da una plusvalenza generata da un atto di compravendita avente ad oggetto un appezzamento di terreno e un’unità abitativa. Il giudice di primo grado aveva confermato la legittimità dell’atto.

La Commissione Tributaria regionale ha invece riformato tale decisione, aderendo alla tesi del contribuente: le aree, ancorché ricadenti in zona edificabile, non potevano consentire alcuna edificazione per motivi geologici; il valore di compravendita era stato indicato solo per la parte acquirente e ai soli fini della liquidazione dell’imposta di registro, con conseguente censura dell’operato dell’Ufficio che aveva acriticamente aderito a tale dichiarazione di valore. L’amministrazione finanziaria ricorre per cassazione con un unico motivo.

La Motivazione della Corte

La ricorrente deduce violazione degli artt. 42 d.P.R. n. 600/1973, 67 e 68 TUIR e 115 c.p.c., lamentando che la CTR abbia travisato la fattispecie, applicando argomentazioni tipiche dei provvedimenti di rettifica del valore dei cespiti trasferiti, estranee al giudizio. Il recupero riguardava, in realtà, una plusvalenza calcolata in base al prezzo dichiarato nel contratto, aumentato dei costi rivalutati.

La Corte ritiene il motivo fondato. Richiama il principio per cui, a termini dell’art. 68, comma 1, TUIR, le plusvalenze sono determinate dalla differenza tra il corrispettivo percepito e il prezzo di acquisto, e il corrispettivo può essere accertato sulla scorta di quanto dichiarato in atti dalle parti ovvero mediante altri elementi, ove si ritenga il primo inveritiero.

Sul piano del riparto dell’onere probatorio, la sentenza impugnata si pone in conflitto con l’art. 115 c.p.c., che impone al giudice di decidere in base alle prove acquisite agli atti. La Corte richiama il proprio orientamento secondo cui il momento rilevante è quello della percezione del corrispettivo, facendosi riferimento a quanto dichiarato dal contribuente (Cass. V, n. 23893/2019), restando irrilevante che l’atto sia stato stipulato in un anno precedente (Cass. V, n. 2115/2020).

A tali principi non si è attenuta la sentenza in scrutinio, imponendo di fare riferimento ad altri calcoli di cui sarebbe onerata l’amministrazione finanziaria, eccentrici rispetto alla previsione normativa e in difetto di dichiarati elementi di inattendibilità delle dichiarazioni dei contribuenti risultanti negli atti negoziali.

Il ricorso è pertanto accolto, la sentenza impugnata è cassata e la causa è rinviata alla Corte di Giustizia di secondo grado per la Toscana, in diversa composizione, cui è demandata anche la regolazione delle spese del giudizio di legittimità.