Garanzia per inesistenza di servitù attive e interpretazione delle clausole contrattuali (Cass. civ. Sez. II n. 15941 del 07.06.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di compravendita immobiliare, la dichiarazione resa in fase di trattative circa l’esistenza di un accesso sul fondo altrui non integra né la prova né la garanzia dell’esistenza di una servitù di passaggio a carico di quel fondo, spettando all’acquirente diligente l’onere di accertare l’effettiva situazione di fatto. L’art. 1489 c.c., che impone al venditore la garanzia che il bene non sia gravato da oneri o diritti di godimento di terzi, non è invocabile per la speculare ipotesi dell’inesistenza di servitù attive dichiarate. Il vizio di omessa pronuncia non sussiste quando la statuizione adottata, pur priva di argomentazione specifica, sia logicamente incompatibile con l’accoglimento della doglianza. Nel giudizio di legittimità il sindacato sulla motivazione è limitato alla verifica che il giudice di merito abbia fatto buon governo del proprio potere di apprezzamento delle prove.

Il Fatto

La società acquirente conviene dinanzi al Tribunale di Pavia i venditori per il risarcimento dei danni da inadempimento precontrattuale e di riduzione del prezzo, lamentando in particolare la mancata dichiarazione di una servitù di elettrodotto e la dedotta insussistenza della servitù di passaggio garantita in contratto. La domanda di usucapione della servitù di passaggio è proposta nei confronti di una terza proprietaria del fondo.

Il Tribunale rigetta tutte le domande. La Corte di appello di Milano riforma parzialmente la decisione e accoglie la domanda risarcitoria per la sola mancata dichiarazione della servitù di elettrodotto. La società attrice ricorre in cassazione con sei motivi.

La Motivazione della Corte

I primi due motivi censurano l’omessa interpretazione della clausola contrattuale come garanzia dell’esistenza della servitù di passaggio e l’omessa applicazione del regime dell’art. 1489 c.c. alla speculare ipotesi dell’inesistenza di servitù attive. La Corte ritiene le doglianze non fondate. La clausola si limitava a dar atto che l’accesso al bene si praticava pacificamente e senza opposizione di terzi da oltre vent’anni. Il giudice di merito ha correttamente escluso che la semplice dichiarazione resa in trattativa costituisca prova o garanzia dell’esistenza della servitù, posto che la chiarezza rilevante è quella delle intenzioni e non del solo testo.

La motivazione è stringata ma non esorbita dai limiti dell’apprezzamento prudente della dichiarazione contrattuale. La censura mira in realtà a sovrapporre il proprio apprezzamento a quello del giudice di merito, che non si espone a rilievi in sede di legittimità.

Il terzo motivo denuncia l’omessa pronuncia sul motivo d’appello relativo alla clausola di garanzia dell’inesistenza di liti in corso, in presenza di una diffida anteriormente alla stipula. La censura è infondata: da un lato presuppone l’accertamento positivo della garanzia di esistenza della servitù, escluso dal rigetto dei primi due motivi; dall’altro, il vizio non si configura quando la pronuncia adottata impliciti il rigetto della doglianza, anche in assenza di specifica argomentazione, ravvisandosi una statuizione implicita di rigetto incompatibile con l’accoglimento della censura.

Il quarto e il quinto motivo, esaminati congiuntamente, attengono all’omesso esame di fatti decisivi e al rigetto per difetto di prova dei danni ulteriori. La Corte osserva che il giudice di merito ha valutato analiticamente le risultanze istruttorie, compresa la c.t.u., e ha ritenuto che la natura e la portata dei pretesi danni non fossero allegate e provate con la necessaria specificità. Il giudice che fondi il proprio convincimento su alcune prove piuttosto che su altre non è tenuto a discutere ogni singolo elemento probatorio, purché indichi le ragioni del proprio convincimento in una motivazione effettiva e coerente.

Il sesto motivo è invece accolto, per irriducibile contraddittorietà tra la motivazione che preannuncia la nuova liquidazione complessiva delle spese e il dispositivo che condanna i convenuti solo al 50% delle spese del secondo grado. La Corte, decidendo nel merito, estende la condanna anche alle spese del primo grado e compensa quelle del giudizio di legittimità.