Cortile condominiale e presunzione di comunione ex art. 1117 cod. civ. (Cass. civ. Sez. II n. 16084 del 10.06.2024)

Principi di diritto (Massima)
Il cortile scoperto che assolve funzione di accesso alle unità immobiliari e di dare aria e luce agli edifici circostanti rientra tra le parti comuni presunte ai sensi dell’art. 1117 cod. civ., nel testo ampliato dall’art. 1117-bis cod. civ. anche alle fattispecie di più edifici e di più condomìni. La mancata produzione di uno specifico titolo di proprietà da parte di chi agisce per l’accertamento della comunione non integra carenza probatoria, perché la presunzione legale opera in suo favore. Grava invece su chi rivendica la proprietà esclusiva l’onere di produrre un titolo che escluda espressamente l’appartenenza in comunione del bene, non essendo sufficiente il mero silenzio dei titoli sul punto. La censura che, sotto l’apparente deduzione della violazione di norme di diritto, solleciti una rivalutazione delle risultanze istruttorie è inammissibile per difetto di pertinenza.

Il Fatto

Alcuni proprietari di unità immobiliari agiscono dinanzi al Tribunale di Alessandria per l’accertamento della proprietà comune di un’area scoperta e del diritto di passaggio su una scaletta in pietra che collega l’area alla pubblica via, oltre all’ordine di cessare ogni turbativa. I convenuti resistono, sostenendo di essere proprietari esclusivi dell’area e negandone la qualificazione come strada vicinale; in via riconvenzionale chiedono l’accertamento della proprietà esclusiva e l’inesistenza dei diritti di passaggio.

Il tribunale accoglie la domanda attorea, qualifica l’area come cortile e condanna i convenuti alla rimozione degli ostacoli e al risarcimento del danno. La Corte di appello di Torino conferma la decisione. I convenuti ricorrono in cassazione con due motivi; gli attori resistono con controricorso.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo denuncia l’omesso esame di fatti decisivi, censurando l’accertamento della comproprietà, la valutazione delle prove, dei titoli e degli atti notarili, nonché la mancata considerazione delle risultanze della c.t.u. La Corte lo dichiara inammissibile ex art. 348-ter, quinto comma, cod. proc. civ., per essere intervenuta una doppia pronuncia conforme nel merito, richiamando a sostegno Cass. n. 7724/2022 e Cass. n. 15777/2022.

Il secondo motivo deduce la violazione degli artt. 1350 e 2697 cod. civ., contestando l’assenza di una valida allegazione probatoria documentale a sostegno delle domande attoree e l’errata applicazione del criterio presuntivo nel riparto dell’onere probatorio. La Corte lo ritiene infondato.

Pur formalmente prospettata come violazione di norme di diritto — che presuppone una erronea ricognizione della fattispecie astratta, come ricordato da Cass. ord. n. 3340/2019 — la censura mira in realtà a ottenere un ulteriore giudizio sulle questioni di fatto già risolte nei gradi di merito con motivazione non censurabile in sede di legittimità, secondo l’insegnamento di Cass. Sez. Un. n. 34476/2019 e Cass. n. 5987/2021.

La Corte di appello ha accertato la possibilità di accesso al cortile dalle unità immobiliari degli attori e la funzione di dare aria e luce agli edifici circostanti, richiamando anche le deposizioni testimoniali sull’uso comune dell’area. Ha quindi correttamente applicato l’art. 1117 cod. civ., la cui portata è stata ampliata dall’art. 1117-bis cod. civ.. La mancata produzione di un titolo di proprietà da parte degli attori resta superata dalla presunzione di comunione, mentre spettava ai convenuti provare il contrario mediante un titolo che escludesse espressamente l’appartenenza comune del cortile, non bastando il silenzio dei titoli.

Il ricorso è dunque respinto. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo. La decisione conforme alla proposta del consigliere delegato comporta l’applicazione dell’art. 380-bis cod. proc. civ., ultimo comma, e la sussistenza dei presupposti per il versamento del contributo unificato ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.