Cessione di edificio mai riqualificabile come terreno edificabile (Cass. civ. Sez. V n. 16469 del 13.06.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di tassazione separata delle plusvalenze di cui all’art. 67, comma 1, lettera b), del d.P.R. n. 917 del 1986, l’alternativa tra terreno edificato e terreno non edificato non ammette tertium genus. L’alienazione di un edificio, anche quando le parti ne abbiano pattuito la demolizione e la successiva ricostruzione con aumento di volumetria, non può essere riqualificata dall’Amministrazione finanziaria come cessione del sottostante terreno edificabile. La riqualificazione è inibita anche se il fabbricato non assorba integralmente la capacità edificatoria residua del lotto, perché all’Ufficio è precluso superare il diverso regime fiscale tassativamente previsto dal legislatore per la cessione degli edifici e per quella dei terreni. La volumetria inespressa resta estranea al presupposto impositivo, essendo già computata nel prezzo di cessione e nella rendita catastale.

Il Fatto

L’Agenzia delle Entrate notificava al contribuente un avviso di accertamento con cui riprendeva a tassazione, ai fini IRPEF, una plusvalenza di 264.264 euro asseritamente realizzata nel 2009 per effetto della vendita di un locale a uso deposito con annesso terreno. L’Ufficio qualificava l’operazione come cessione a titolo oneroso di area edificabile.

Il contribuente impugnava l’atto davanti alla Commissione Tributaria Provinciale di Roma, che accoglieva il ricorso. La decisione era riformata in appello dalla Commissione Tributaria Regionale del Lazio, che rigettava l’originario ricorso sul rilievo della volontà dei contraenti, desumibile dalla misura del prezzo pattuito, di demolire il fabbricato e ricostruire sull’area di risulta. Il contribuente proponeva quindi ricorso per cassazione, affidato a due motivi.

La Motivazione della Corte

I due motivi denunciano, sotto profili connessi, la violazione dell’art. 67, comma 1, lettera b), del TUIR: il primo perché la cessione aveva ad oggetto un fabbricato costruito da più di cinque anni; il secondo perché si trattava di vendita di terreno già edificato. La Corte li esamina congiuntamente e li accoglie.

Il Collegio richiama il proprio consolidato orientamento interpretativo: ai fini della tassazione separata quali redditi diversi delle plusvalenze realizzate mediante cessioni a titolo oneroso di terreni dichiarati edificabili, l’alternativa tra edificato e non edificato non ammette tertium genus. Ne deriva che l’alienazione di un edificio, anche ove le parti ne abbiano pattuito la demolizione e la ricostruzione con aumento di volumetria, non può essere riqualificata dall’Amministrazione come cessione del sottostante terreno edificabile, neppure se il fabbricato non assorba integralmente la capacità edificatoria residua del lotto.

La Corte precisa che la norma non è applicabile alle cessioni aventi ad oggetto un terreno sul quale insiste un fabbricato: l’entità sostanziale dell’edificio non può essere mutata in quella di un terreno suscettibile di potenzialità edificatoria sulla base di presunzioni tratte da elementi soggettivi interni alla sfera dei contraenti, la cui realizzazione è futura, eventuale e rimessa alla volontà dell’acquirente, soggetto diverso da quello inciso dall’imposizione. Il principio vale anche quando l’alienante abbia presentato domanda di concessione edilizia per demolizione e ricostruzione e l’acquirente abbia poi richiesto la voltura dell’istanza.

La ratio della disposizione è assoggettare a tassazione la plusvalenza scaturente dalla destinazione edificatoria del terreno in sede di pianificazione urbanistica, non quella derivante da un’attività produttiva del proprietario. Non è dunque possibile porre a carico del venditore un’asserita plusvalenza commisurata alla sola capacità edificatoria residua del suolo: diversamente opinando, tutte le alienazioni di edifici che non abbiano sviluppato integralmente la potenzialità del lotto sarebbero produttive di plusvalenza imponibile, potendo sempre essere abbattuti, ricostruiti o ampliati a prescindere dall’intenzione delle parti.

La Commissione Tributaria Regionale, pur avendo accertato la vendita di un locale ad uso deposito con annessa area pertinenziale — e quindi di un terreno già edificato — ha erroneamente sussunto la fattispecie nell’astratta previsione normativa. Il ricorso è accolto e, non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto, la causa è decisa nel merito ai sensi dell’art. 384, comma 2, cod. proc. civ., con annullamento dell’atto impositivo. Le spese dell’intero processo sono compensate, avendo l’Agenzia depositato un mero atto di costituzione privo di argomentazioni difensive.