Confini e vedute su area comune: rileva solo il titolo scritto (Cass. civ. Sez. II n. 21117 del 29.07.2024)

Principi di diritto (Massima)
Nel regolamento di confini tra proprietà immobiliari, ove il giudice faccia riferimento alla determinazione dell’oggetto dei titoli, in ossequio al principio della forma scritta ad substantiam per la costituzione, il trasferimento e la modifica dei diritti reali, rileva unicamente ciò che emerge dal testo dei contratti, sulla base dell’apprezzamento di fatto spettante al giudice del merito. La volontà manifestata per facta concludentia non può integrare il titolo. In caso di comunione di un cortile adiacente a edificio di proprietà esclusiva di uno dei comproprietari, l’apertura di vedute da parete individuale verso lo spazio comune resta soggetta alle prescrizioni dell’art. 905 cod. civ., non trovando applicazione il principio di cui all’art. 1102 cod. civ., poiché i rapporti tra proprietà individuali e beni comuni finitimi sono disciplinati dalle norme sui rapporti tra proprietà contigue. Le azioni di natura reale dirette al ripristino della cosa comune non tollerano l’applicazione dell’art. 1227 cod. civ..

Il Fatto

I ricorrenti, eredi e aventi causa di uno dei due comproprietari originari, hanno proposto ricorso per cassazione articolato in otto motivi avverso la sentenza della Corte d’appello di Firenze, che, in parziale riforma della decisione di primo grado, aveva accertato l’inesistenza di una servitù di veduta a carico del fondo comune e a vantaggio dell’edificio di proprietà esclusiva, condannando alla chiusura e alla regolarizzazione delle finestre e del terrazzo realizzati dopo i lavori di ristrutturazione.

La vicenda trae origine da una lite tra fratelli comproprietari di un’area nella quale sorgeva un fabbricato rurale, poi demolito e ricostruito. Il primo giudice aveva dichiarato che il confine tra l’edificio ristrutturato e il terreno comune era costituito dalla facciata dell’edificio, escludendo la servitù di scolo e ordinando la rimozione del marciapiede e delle fosse biologiche. La Corte d’appello, riformando parzialmente, aveva qualificato l’area di risulta come fondo altrui rispetto all’edificio esclusivo. Il controricorrente ha resistito.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo, che denunciava l’omesso esame della volontà espressa per facta concludentia dalle parti nell’interpretare l’atto di divisione, è infondato. La Corte ribadisce che, in tema di regolamento di confini, rileva unicamente il testo dei contratti, per il principio della forma scritta ad substantiam in materia di diritti reali. L’art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ. non consente di sostituire l’apprezzamento di fatto del giudice del merito.

Il secondo, terzo, quarto e quinto motivo, esaminati congiuntamente, sono dichiarati non fondati per carenza di diretta riferibilità alla ratio decidendi. La Corte accerta che con l’atto di divisione i due fratelli divennero comproprietari del fabbricato pericolante. La demolizione estinse il condominio edilizio e lasciò in comunione ordinaria l’area di risulta. La circostanza che prima della demolizione il fabbricato fosse dotato di servizio igienico e attorniato da marciapiede è irrilevante, non essendo concepibile la costituzione di servitù tra parti della proprietà comune, per il principio nemini res sua servit.

Il regime di comunione dell’area di risulta comporta l’applicabilità dell’art. 1102 cod. civ.: ciascun comproprietario può trarre dall’area un’utilità più intensa, purché non ne alteri la destinazione né comprometta il pari uso. Costituisce però accertamento di fatto del merito, non sindacabile in legittimità, verificare se il marciapiede o le fosse biologiche eccedano tali limiti.

Quanto alle vedute, la Corte afferma che, nel caso di comunione di un cortile adiacente a edificio di proprietà esclusiva, l’apertura di vedute da parete individuale verso lo spazio comune resta soggetta all’art. 905 cod. civ. Diversamente si imporrebbe di fatto una servitù a carico della cosa comune, senza che operi l’art. 1102 cod. civ.. Richiama sul punto Cass. n. 26807 del 2019 e Cass. n. 7971 del 2022.

Sul sesto e settimo motivo, la Corte esclude l’applicabilità dell’art. 1227 cod. civ.: la domanda azionata ai sensi dell’art. 1102 cod. civ. e l’actio negatoria servitutis hanno natura reale, non risarcitoria. Irrilevante è il consenso tacito alla costituzione di servitù, prescritta la forma scritta. L’ottavo motivo, sulle spese, è respinto: la riforma anche parziale comporta il potere-dovere di rinnovare il regolamento delle spese, e la valutazione delle quote resta discrezionale. Il ricorso è rigettato.