Diritti edificatori perequativi tassabili, compensativi esclusi da IMU (Cass. civ. Sez. V n. 21141 del 29.07.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di IMU, il presupposto impositivo sussiste per i terreni inseriti in un ambito di perequazione urbanistica, poiché il piano attribuisce direttamente ai suoli del comparto un indice perequativo costante di edificabilità, che diviene qualità intrinseca del terreno. Esso è invece escluso per i terreni ricompresi in un ambito di compensazione urbanistica, dove al privato è riconosciuto un indice edificatorio fruibile su altra area, individuabile anche successivamente: in tal caso il diritto edificatorio non inerisce al terreno, non ne costituisce qualità intrinseca ed è trasferibile separatamente da esso. Il giudice di merito, chiamato a decidere sull’an del tributo, deve pertanto qualificare in concreto la tipologia di diritto edificatorio secondo il PUC vigente, verificando la permanenza di vincoli e la loro incidenza sul valore venale.

Il Fatto

Il Comune ha proposto ricorso per la cassazione della sentenza con cui la Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania, in parziale riforma della decisione di primo grado, aveva fissato il valore imponibile delle aree fabbricabili oggetto di causa a 12,14 euro per mq., con conseguente rideterminazione del dovuto. Gli avvisi di accertamento riguardavano l’IMU dovuta per gli anni 2014, 2015 e 2017.

Il Comune lamentava l’omesso esame di fatti decisivi e l’illegittima inversione dell’onere della prova. La contribuente resisteva e proponeva ricorso incidentale, sostenendo che l’area, di natura agricola, era destinata a essere ceduta gratuitamente al Comune a fronte del riconoscimento di diritti edificatori su altre aree non ancora individuate, con conseguente difetto del presupposto impositivo.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina anzitutto il ricorso incidentale, per ragioni di ordine logico, perché attiene all’an del tributo. L’atto impositivo rinviava alla deliberazione comunale adottata per la determinazione, per zone omogenee, dei valori correnti in comune commercio delle aree edificabili, ai sensi dell’art. 59, comma 1, lett. g), d.lgs. n. 446/1997.

Il nucleo centrale della controversia riguarda la verifica delle effettive potenzialità edificatorie dell’area, prima ancora del valore determinato sul PUC. I giudici di appello hanno invece ritenuto decisivo il dato delle asserite carenze motivazionali dell’atto impositivo, procedendo alla rideterminazione del valore senza esaminare la questione qualificatoria.

La Corte richiama la distinzione operata dalle Sezioni Unite n. 23902 del 2020. I diritti edificatori compensativi sono esclusi dal presupposto impositivo, perché non hanno natura reale, non ineriscono al terreno e sono trasferibili separatamente da esso. I diritti edificatori perequativi sono invece tassabili, come già affermato da Cass. n. 27575 del 2018 e ribadito da Cass. Sez. V n. 26895 del 2021 e Cass. Sez. I n. 29424 del 2023: il meccanismo perequativo attribuisce ai suoli del comparto un indice costante di edificabilità, che diviene qualità intrinseca del bene.

La Corte rileva che la CTR non ha esaminato la decisiva questione della tipologia di diritti edificatori secondo il PUC vigente, né ha verificato l’effettiva permanenza di vincoli e la loro incidenza sul valore venale. Quanto alle circostanze sopravvenute allegate dalla contribuente, esse non rilevano nel giudizio, poiché le varianti urbanistiche operano per le future annualità di imposta e non per quelle anteriori oggetto di causa, secondo la natura periodica del tributo affermata da Cass. Sez. U. n. 25506 del 2006.

In accoglimento del ricorso incidentale, con assorbimento del ricorso principale, la sentenza è cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania, in diversa composizione, che dovrà riesaminare la vicenda qualificando la fattispecie e regolamentando le spese.