Classamento RSA senza fine di lucro: rilievo alle caratteristiche oggettive (Cass. civ. Sez. V n. 21939 del 02.08.2024)

Principi di diritto (Massima)
Il provvedimento di attribuzione della rendita catastale inerisce al bene in una prospettiva di tipo reale, riferita alle caratteristiche oggettive che ne connotano la destinazione ordinaria. L’idoneità dell’immobile a produrre ricchezza va desunta prioritariamente dalla destinazione funzionale e produttiva, accertata con riguardo alle potenzialità di utilizzo, e non al concreto uso fattone, senza che rilevino la qualità di soggetto pubblico o privato del proprietario né le eventuali funzioni sociali svolte. Il fine di lucro rileva in termini oggettivi, desumendosi dalle caratteristiche strutturali dell’immobile, mentre l’attività in concreto svolta costituisce criterio meramente complementare. Il quadro di classificazione non contemplando espressamente le RSA, il classamento va operato per analogia, verificando la connotazione tipologica dell’unità immobiliare e, solo in via complementare, l’attività svolta, nel rispetto del criterio di prevalenza.

Il Fatto

La controversia ha ad oggetto l’impugnazione di un avviso di accertamento che aveva rettificato la proposta di classamento di un complesso immobiliare, presentata dalla parte con dichiarazione docfa di variazione catastale: l’Ufficio aveva ricondotto l’unità alla categoria D/4, mentre la proposta la collocava nella categoria B/1.

La Commissione tributaria regionale della Lombardia, con sentenza depositata il 22 marzo 2021, ha rigettato l’appello dell’Agenzia delle Entrate avverso la decisione di prime cure che aveva accolto l’impugnazione. L’Agenzia ha proposto ricorso per cassazione, affidato a un solo motivo, resistito dalla controricorrente.

La Motivazione della Corte

Il ricorso denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione del d.P.R. n. 1142 del 1949, degli artt. 8, 30, 61 e 62, nonché dell’art. 4 del r.d.l. n. 652 del 1939 e dell’art. 2 del d.m. n. 28 del 1998. L’Agenzia sostiene che l’unità immobiliare, per la sua destinazione funzionale e produttiva desumibile anche dalla concreta attività svolta, andrebbe ricondotta al gruppo D, trattandosi di complesso non suscettibile di destinazione estranea alle sue esigenze senza radicali trasformazioni.

La Corte ritiene il motivo destituito di fondamento. Richiama il consolidato orientamento secondo cui la rendita catastale inerisce al bene in una prospettiva reale, riferita alle caratteristiche oggettive che ne connotano la destinazione ordinaria, poiché l’idoneità a produrre ricchezza dipende dalla potenzialità di utilizzo e non dall’uso concreto, né dalla natura del proprietario o dalle finalità sociali da questi perseguite (Cass. n. 24078 del 2020; Cass. n. 22166 del 2020; Cass. n. 12025 del 2015).

In questa prospettiva, il fine di lucro va considerato in termini oggettivi, desumendolo dalle caratteristiche strutturali dell’immobile, mentre l’attività concretamente svolta è criterio meramente complementare e non alternativo o esclusivo (Cass. n. 22103 del 2018). La sentenza impugnata, dunque, ha dato compiuta applicazione a tali principi, identificando la composizione strutturale e funzionale del complesso e valutando solo in via complementare la qualificazione soggettiva del possessore.

Quanto alle Residenze Sanitarie Assistite, il quadro di classificazione non ne contempla espressamente la realtà sociosanitaria. A fronte della dicotomia tra le unità del gruppo B e quelle a destinazione speciale, il classamento della RSA va operato per analogia, verificando la connotazione tipologica dell’unità e, solo in via complementare, l’attività svolta; il giudizio va condotto anche nel rispetto del criterio della prevalenza (art. 63 del d.P.R. n. 1142 del 1949; Cass. n. 22780 del 2021; Cass. n. 14374 del 2007).

Il ricorso, infine, prospetta l’oggettività strutturale e funzionale dell’unità negli stessi termini del contestato accertamento e allega una comparazione con unità tipo di riferimento priva di riscontro. Da qui il rigetto, con condanna della ricorrente alle spese di legittimità e, in applicazione dell’art. 380-bis, comma 3, cod. proc. civ., alla somma di € 4.000,00 e all’ulteriore somma di € 2.500,00 in favore della Cassa delle Ammende, secondo il principio delle Sezioni Unite n. 27433 del 2023.