Interessi passivi su immobili-merce deducibili solo se capitalizzati (Cass. civ. Sez. V n. 21388 del 25.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
Per gli immobili alla cui produzione è diretta l’attività d’impresa, la deducibilità integrale dal reddito degli interessi passivi sostenuti per la costruzione o ristrutturazione opera solo attraverso la loro previa capitalizzazione nel costo di fabbricazione, ai sensi dell’art. 110, comma 1, lett. b), del d.P.R. n. 917 del 1986. In difetto di tale imputazione, gli interessi restano soggetti ai limiti di deducibilità dell’art. 96 del d.P.R. n. 917 del 1986. La capitalizzazione deve risultare in modo chiaro e analitico dal bilancio e dalla nota integrativa, con esposizione dei criteri contabili seguiti; non è sufficiente una generica indicazione né il rinvio a un confronto ricostruttivo tra contratti di finanziamento e risultanze finali.

Il Fatto

Una società immobiliare, operante nella costruzione e vendita di immobili, impugnava davanti alla Commissione tributaria provinciale di Taranto un avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle entrate aveva recuperato a tassazione, ai fini Ires e Irap, la deduzione di costi relativi al servizio idrico, all’Ici e agli interessi passivi di mutui, ritenuti indeducibili.

In primo grado la C.t.p. accoglieva il ricorso, ritenendo dimostrata l’inerenza dei costi all’attività d’impresa. La pronuncia era integralmente riformata dalla C.t.r. della Puglia che, in accoglimento dell’appello dell’Agenzia, escludeva la deducibilità integrale degli interessi passivi sul finanziamento bancario, non capitalizzati nelle forme di cui all’art. 110 del d.P.R. n. 917 del 1986. Avverso tale sentenza la società contribuente proponeva ricorso per cassazione con due motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo deduceva la violazione degli artt. 96 e 110, comma 1, lett. b), del d.P.R. n. 917 del 1986: la società sosteneva che gli interessi fossero stati portati ad incremento del valore delle rimanenze, ricavandolo dal confronto tra i contratti di finanziamento e le risultanze del bilancio al 31.12.2011.

La Corte richiama il tenore delle due disposizioni, lette congiuntamente. L’art. 110, comma 1, lett. b) include nel costo gli oneri accessori di diretta imputazione, esclusi gli interessi passivi e le spese generali, ma per gli immobili alla cui produzione è diretta l’attività d’impresa comprende nel costo gli interessi passivi sui prestiti contratti per la loro costruzione o ristrutturazione. L’art. 96 prevede che gli interessi passivi diversi da quelli compresi nel costo dei beni siano deducibili entro i limiti della franchigia e del 30% del risultato operativo lordo. La deducibilità integrale presuppone dunque l’inclusione degli interessi nel costo dei beni.

La Corte ricorda che in materia di Irap opera il principio di diretta derivazione dal bilancio (Cass. n. 6492/2023, Rv. 667335-01) e che la deducibilità degli interessi passivi per gli immobili-merce avviene solo mediante la loro previa capitalizzazione quale costo di fabbricazione (Cass. n. 27917/2022, Rv. 665672-01). A differenza della previgente disciplina, gli interessi passivi sono sempre deducibili nei limiti dell’art. 96, senza necessità di giudizio di inerenza (Cass. n. 10501/2014, Rv. 630816-01).

Nel caso concreto, la C.t.r. ha applicato correttamente tali principi: con accertamento di fatto, non sindacabile in sede di legittimità, ha riscontrato che nella nota integrativa si affermava che nel costo dei beni non era stata imputata la quota di interessi e, altrove, che l’iscrizione vi era, ma senza menzione tra i costi degli interessi e del loro ammontare. L’iscrizione generica e non analitica rende impossibile verificare se e in quale misura gli interessi fossero stati inseriti tra le rimanenze.

Il secondo motivo, che denunciava la motivazione apparente sui costi per servizio idrico e Ici, è parimenti infondato. Dopo la riforma dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., è denunciabile solo l’anomalia motivazionale che si traduce in violazione di legge costituzionalmente rilevante, ossia la mancanza assoluta di motivi, la motivazione apparente, il contrasto irriducibile o la motivazione incomprensibile (Cass., Sez. Un., n. 32000 del 2022; Cass., Sez. Un., n. 8053 del 2014). La sentenza impugnata, pur sintetica, contiene una motivazione, mediante la tecnica per relationem, che si colloca al livello del minimo costituzionale (Cass. n. 13621 del 2024; Cass. n. 9807 del 2024; Cass. n. 6127 del 2024). Il ricorso è quindi rigettato, con condanna alle spese e raddoppio del contributo unificato, ove dovuto.