Locazione: vizi della cosa e azione contro il terzo molestante (Cass. civ. Sez. III n. 25768 del 24.09.2026)

Principi di diritto (Massima)
I vizi della cosa locata, agli effetti dell’art. 1578 cod. civ., sono quelli che investono la struttura materiale del bene, alterandone l’integrità in modo da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se eliminabili e manifestatisi dopo la conclusione del contratto. La loro presenza non configura inadempimento del locatore alle obbligazioni ex art. 1575 cod. civ., ma altera l’equilibrio delle prestazioni corrispettive, consentendo la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, non l’azione di esatto adempimento. L’obbligo di riparazione ex art. 1576 cod. civ. riguarda solo gli inconvenienti eliminabili con la manutenzione, non i guasti derivanti da fenomeni non transitori o deterioramenti rilevanti, per i quali la tutela del conduttore resta affidata agli artt. 1578 e 1581 cod. civ. Il conduttore può inoltre agire direttamente, ex art. 1585, secondo comma, cod. civ., contro il terzo che, con il proprio comportamento illecito, arrechi molestie di fatto al godimento del bene senza vantare diritti su di esso.

Il Fatto

Una conduttrice di un immobile locatole dall’INPS aveva convenuto in giudizio l’ente e la società di gestione, ottenendo dal Giudice di Pace la condanna al risarcimento dei danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare. Nelle more del giudizio le infiltrazioni erano state eliminate, con declaratoria di cessazione della materia del contendere e riconoscimento dei soli danni non patrimoniali.

Il Tribunale di Roma, in riforma, aveva accolto l’appello dell’INPS, escludendo la legittimazione della conduttrice all’azione di esatto adempimento verso l’ente e il difetto di prova dei danni non patrimoniali. Avverso tale pronuncia la conduttrice ha proposto ricorso per cassazione, resistito con distinti controricorsi.

La Motivazione della Corte

La Corte rileva in via preliminare che i motivi non risultano ancorati ad alcuna delle ipotesi dell’art. 360 cod. proc. civ., con violazione dell’art. 366, n. 4, cod. proc. civ.. Il giudizio di cassazione è a critica vincolata e il motivo deve possedere i caratteri della tassatività e della specificità.

Nel merito del primo motivo, concernente l’art. 281 sexies cod. proc. civ., la Corte osserva che il giudice, in ossequio ai poteri di direzione ex art. 175 cod. proc. civ., può rimettere la causa in decisione e invitare le parti a precisare le conclusioni dinanzi a sé in qualunque momento del processo. L’assenza di una parte per propria scelta non impedisce la prosecuzione secondo le forme indicate dal giudice.

Quanto al secondo motivo, la Corte conferma che il vizio della cosa locata non integra inadempimento del locatore, ma incide sull’idoneità all’uso del bene: il rimedio è la risoluzione o la riduzione del corrispettivo, non l’esatto adempimento. L’obbligo di manutenzione ex art. 1576 cod. civ. opera solo per gli inconvenienti eliminabili, mentre la tutela per i guasti non transitori resta affidata agli artt. 1578 e 1581 cod. civ.

La Corte precisa altresì che i vizi rilevanti ai sensi dell’art. 1578 cod. civ. prescindono dal carattere originario, potendo manifestarsi dopo la conclusione del contratto, come conferma l’equiparazione dell’art. 1581 cod. civ. Infine, in caso di molestia di fatto arrecata da un terzo, il conduttore può agire direttamente contro di esso ex art. 1585, secondo comma, cod. civ.

Il terzo motivo, relativo alla dedotta inesistenza del condominio, è dichiarato inammissibile: introduce un tema nuovo e richiede una valutazione di fatto preclusa. Il ricorso è rigettato, con condanna alle spese e contributo unificato.