Mutuo fondiario: interessi conglobati nelle rate scadute restano chirografari (Cass. civ. Sez. I n. 26010 del 30.09.2026)

Principi di diritto (Massima)
La capitalizzazione degli interessi corrispettivi nel piano di ammortamento del mutuo fondiario non incide sul regime della prelazione ipotecaria dettato dall’art. 2855, comma 2, cod. civ. e dall’art. 54 l.fall. La rata non configura un unicum e non giustifica l’estensione del privilegio agli interessi pattuiti equiparati al capitale. Ne consegue che il credito per interessi corrispettivi conglobati nelle rate semestrali scadute, ancorché integralmente dovuto dal mutuatario, va ammesso al passivo del fallimento in via chirografaria, una volta superato il limite temporale delle due annualità precedenti e dell’annualità in corso alla dichiarazione di fallimento.

Il Fatto

Una società cessionaria del credito, già vantato da una banca a titolo di mutuo fondiario, proponeva opposizione allo stato passivo del fallimento della società mutuataria. Il Tribunale ammetteva il credito per la quota capitale di € 831.156,04, oltre interessi al tasso legale dalla data del fallimento fino alla vendita dei beni in via ipotecaria, e per € 74.783,87 a titolo di interessi corrispettivi maturati prima del fallimento in chirografo.

Il giudice del merito rilevava che il rapporto si era estinto il 23/12/2017 e che la società mutuataria era stata dichiarata fallita il 17/7/2021. Poiché l’evento fallimentare è equiparabile al pignoramento ai sensi dell’art. 54 l.fall., gli interessi convenzionali non potevano godere dell’estensione del privilegio, non rientrando nel limite temporale previsto dalla norma. La società cessionaria ha proposto ricorso per cassazione, affidato a un unico motivo; il fallimento non ha svolto difese.

La Motivazione della Corte

Il motivo denuncia la violazione degli artt. 2855 cod. civ., 54 e 55 l.fall. e 40 d.lgs. n. 385/1993, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ. La ricorrente sostiene che l’importo di € 74.783,87, quale componente delle rate già scadute e non travolte dalla risoluzione, dovesse essere ammesso al passivo in via privilegiata ipotecaria.

La Corte ritiene il motivo infondato. È pacifico che la ricorrente abbia chiesto l’ammissione del credito complessivo maturato alla data di estinzione del mutuo, pari a € 905.939,91, di cui € 663.386,78 per capitale a scadere ed € 242.553,13 per rate insolute. Il Tribunale, sulla scorta della consulenza tecnica, ha scorporato dalle rate semestrali non pagate la somma di € 74.783,87, costituita dagli interessi corrispettivi, ammettendola in via chirografaria.

Il Collegio riconosce l’esistenza dell’orientamento invocato dalla ricorrente, secondo cui, in caso di inadempimento e risoluzione del mutuo, il mutuatario deve pagare integralmente le rate già scadute, non travolte dalla risoluzione che non opera retroattivamente nei contratti di durata, e restituire immediatamente il capitale residuo, ma non gli interessi conglobati nelle semestralità a scadere, sui quali si calcolano gli interessi di mora ai sensi dell’art. 1224, primo comma, cod. civ. (Cass. Sez. U. n. 12639/2008; nello stesso senso Cass. n. 25412/2013 e Cass. n. 96/2022).

Tale principio, tuttavia, non risolve il diverso problema della collocazione del credito. Gli interessi corrispettivi che compongono le rate già scadute, pur integralmente dovuti, restano assoggettati al regime temporale del combinato disposto degli artt. 54 l.fall. e 2855, comma 2, cod. civ., che limita la garanzia ipotecaria degli interessi a due annualità precedenti e non pagate e all’annualità in corso alla data della dichiarazione di fallimento.

La Corte esclude che la rata possa configurarsi come un unicum, con conseguente indiscriminata estensione del privilegio agli interessi pattuiti equiparati al capitale, in deroga alla disciplina dettata dagli artt. 2855 cod. civ. e 54 l.fall. Richiama il principio secondo cui, in presenza di ipoteca iscritta per un importo globale comprensivo di capitale e interessi, occorre prima scindere le due componenti e poi ammettere il capitale in via di prelazione ipotecaria e gli interessi secondo la disciplina dell’art. 2855 cod. civ. (Cass. n. 2985/1998, Cass. n. 10070/1999, Cass. n. 22749/2023; con riferimento all’art. 2855, comma 3, cod. civ., Cass. n. 8657/1998, Cass. n. 11033/1997, Cass. n. 2196/1988 e Cass. n. 7148/1986).

La capitalizzazione degli interessi nel piano di ammortamento non incide dunque sul regime della prelazione, norma da considerarsi inderogabile, come si desume dal divieto esplicito di pattuire l’estensione del rango ipotecario a un numero maggiore di tre annualità. Correttamente il Tribunale, accertato il superamento del limite temporale, ha degradato a chirografo il credito per gli interessi conglobati nelle rate non pagate prima della risoluzione. Il ricorso è rigettato e nulla è statuito sulle spese, non avendo il fallimento svolto difese.