Tettoie e serra su area vincolata sono abusi maggiori non condonabili (Cons. Stato n. 10313 del 29.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
In area sottoposta a vincolo paesaggistico il condono di cui all’art. 32 d.l. n. 269/2003 opera esclusivamente per gli interventi di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria, previo parere favorevole dell’Autorità preposta al vincolo, restando esclusi gli abusi di cui ai numeri 1, 2 e 3 dell’Allegato 1. Le tettoie e le serre che presentino autonomia funzionale e siano destinate a soddisfare esigenze permanenti costituiscono nuove costruzioni e integrano abusi maggiori non sanabili. L’astratta amovibilità della struttura non ne muta la qualificazione edilizia. L’Amministrazione non è tenuta a qualificare il tipo di abuso quando il vincolo inderogabile renda la sanatoria comunque preclusa.

Il Fatto

I titolari di un’azienda florovivaistica impugnano davanti al TAR Lazio tre determinazioni con cui Roma Capitale ha negato il condono richiesto per abusi edilizi realizzati sul terreno su cui insiste l’attività. Le opere contestate consistono in due tettoie adibite a riparo di piante e bulbi e in una serra con struttura in alluminio e pannelli trasparenti, anch’essa destinata allo stesso impiego. Il TAR, previa riunione dei ricorsi, ha respinto le domande, ritenendo che gli abusi non fossero sussumibili tra quelli minori e che presentassero i caratteri tipici delle nuove costruzioni. Proposta appello, resiste Roma Capitale.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dalla constatazione che le opere ricadono in area sottoposta a tutela paesaggistica ex art. 134, comma 1, lett. a), del Codice, in forza del decreto di vincolo del 1989. Su questo presupposto si misura la disciplina del terzo condono.

La lettura coordinata dei commi 26 e 27 dell’art. 32 d.l. n. 269/2003 porta a escludere che la sanatoria possa estendersi alle opere contestate. Il comma 26 delinea la norma generale e, per gli immobili vincolati, consente la sanatoria dei soli illeciti di cui ai numeri 4, 5 e 6 dell’Allegato 1. Il comma 27 aggiunge ulteriori limiti, ma sempre sul presupposto che l’abuso sia riconducibile a manutenzione straordinaria o a restauro e risanamento conservativo. L’orientamento richiamato — Cons. Stato n. 4933/2020, n. 1935/2017, n. 2518/2015, n. 1200/2010 — conferma che in zona vincolata l’applicabilità del condono è circoscritta a tali fattispecie.

La Corte esclude poi che tettoie e serra possano qualificarsi come interventi minori. I manufatti leggeri, anche prefabbricati, sono nuove costruzioni quando siano destinati ad abitazioni, ambienti di lavoro, depositi o magazzini e dotati di autonomia funzionale (Cons. Stato, Sez. VII, n. 7999/2023). Le tettoie assumono la stessa qualificazione ogni volta che integrino un manufatto con i caratteri della solidità, stabilità e immobilizzazione al suolo (Cons. Stato, Sez. IV, n. 1309/2018), e sono soggette a permesso di costruire quando alterino sagoma o prospetto (Cons. Stato, Sez. VI, n. 8504/2023); la loro sottrazione al titolo richiede che conformazione e ridotte dimensioni rendano evidente la finalità di arredo o riparo (Cons. Stato, Sez. II, n. 1933/2022).

Il Collegio ribadisce infine che, ai sensi dell’art. 32 legge n. 47/1985 e dell’art. 32, comma 27, lett. d), del d.l. n. 269/2003, gli abusi su beni soggetti a vincolo di inedificabilità non sono condonabili quando il vincolo precede le opere, queste siano realizzate senza titolo e non risultino conformi agli strumenti urbanistici (Cons. Stato, Sez. VI, n. 2559/2024). Ne deriva che l’Amministrazione non doveva qualificare il tipo di abuso: la presenza del vincolo paesaggistico è circostanza assorbente. Le opere, in ogni caso, integrano ampliamenti volumetrici su zona vincolata e costituiscono abusi maggiori.

Il motivo sulla disparità di trattamento è respinto per difetto della prova rigorosa dell’identità delle situazioni di fatto, non potendo l’illegittimità commessa altrove inficiare la legittimità dell’operato della pubblica amministrazione (Cons. Stato, Sez. VI, n. 1323/2013). Quanto alla pretesa precarietà, l’astratta amovibilità non muta la qualificazione edilizia, perché il manufatto destinato a esigenze permanenti altera lo stato dei luoghi con incremento del carico urbanistico. L’appello è respinto, con condanna alle spese.