Fascia costiera dei 300 metri, divieti regionali e qualificazione dell’intervento edilizio (Cons. Stato n. 10411 del 27.12.2024)

Principi di diritto (Massima)
Nella fascia dei 300 metri dalla battigia il vincolo di integrale conservazione posto dalla normativa regionale ammette esclusivamente manutenzione ordinaria e straordinaria, consolidamento statico e restauro conservativo che non alterino lo stato dei luoghi e le volumetrie preesistenti. L’elenco ha carattere tassativo e non è integrabile per effetto delle modificazioni intervenute nell’art. 3 d.P.R. n. 380/2001, che restano prive di efficacia sulla disciplina regionale dettata nell’esercizio della competenza in materia di governo del territorio. Gli interventi che comportano incrementi volumetrici, variazioni di sagoma e aumento delle superfici non residenziali vanno qualificati come nuova costruzione e non sono assentibili né in via ordinaria né mediante accertamento di conformità. L’assenza di un piano attuativo, richiesto dalle norme tecniche del piano urbanistico comunale e dal piano paesaggistico, preclude ulteriormente l’intervento.

Il Fatto

La società proprietaria di un complesso residenziale costiero, acquistato nel 2010 e oggetto di un progetto di riqualificazione autorizzato nel 2015, eseguiva in corso d’opera una serie di modifiche rispetto al titolo originario. Tali modifiche consistevano in ampliamenti di superfici, variazioni di sagoma e creazioni di volumi tecnici, oltre a interventi sulla piscina e sui locali interrati.

Richiesto al Comune l’accertamento di conformità, l’amministrazione respingeva l’istanza rilevando il contrasto con il vincolo di inedificabilità della fascia costiera, con le previsioni del piano urbanistico per la sottozona interessata e con il piano paesaggistico regionale. Il TAR Sardegna rigettava il ricorso e la società appellava, ribadendo la qualificazione delle opere come ristrutturazione edilizia e l’idoneità del titolo del 2015 a dimostrare l’ammissibilità degli interventi.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dalla constatazione che il titolo in sanatoria richiesto riguarda opere di ampliamento delle superfici e delle volumetrie e di modifica della sagoma di edifici oggetto di demolizione e ricostruzione. Si tratta di attività non consentite dalla normativa applicabile agli interventi ricadenti nella fascia dei 300 metri dal mare.

Il passaggio centrale riguarda l’art. 10bis, comma 2, lett. i), L.R. n. 45/1989: la norma ammette soltanto manutenzione, consolidamento statico e restauro conservativo che non alterino luoghi e volumetrie, senza alcuna menzione della ristrutturazione edilizia. L’appellante sosteneva che le modifiche all’art. 3 d.P.R. n. 380/2001 avessero esteso la nozione di ristrutturazione fino a ricomprendere la demolizione e ricostruzione in area vincolata, con automatico aggiornamento dell’elenco regionale. La tesi è respinta: la disposizione regionale non può ritenersi implicitamente modificata o interpolata, attese le competenze proprie dell’ente territoriale; né la voce ristrutturazione edilizia è mai stata inclusa, neppure nella accezione più ristretta.

Il Collegio conferma quindi la qualificazione delle opere come nuova costruzione, valorizzando gli accertati incrementi volumetrici, le variazioni di sagoma, la chiusura dei sottoscala con creazione di volumi tecnici e il vano tecnico interrato realizzato nell’area della piscina. Sotto distinto profilo, rileva che il progetto originario non contemplava la demolizione e ricostruzione, consentita nel vincolo solo previa approvazione consiliare e convenzione con trasferimento della volumetria oltre la fascia costiera, eventualità pacificamente insussistenti. Per il fabbricato ricadente in area di pericolosità idraulica elevata opera inoltre il divieto della legge regionale n. 4/2009.

Restano infondati gli ulteriori motivi. Le norme tecniche del piano urbanistico condizionano gli interventi alla previa pianificazione attuativa, nella specie mancante, e il piano paesaggistico consente le previsioni degli strumenti attuativi solo se approvati e muniti di convenzione efficace alla data della sua adozione. Il difetto di motivazione è escluso, avendo il diniego valorizzato i plurimi profili di contrarietà. Quanto alla competenza, la disciplina regionale di semplificazione esclude il procedimento unico per le sanatorie e riserva il ruolo di coordinamento al SUAPE, con competenza settoriale del dirigente comunale.