Vendita immobiliare: il termine per denunciare i vizi occulti decorre dalla conoscenza completa della loro gravità (App. Ancona 124/2026)
Corte d’Appello di Ancona, Sezione Prima Civile, sentenza n. 124 del 3 febbraio 2026 (R.G. n. 1081/2023; decisione del 22 gennaio 2026) — Presidente Gianmichele Marcelli, Relatore Carlo Caparrini.
Il principio di diritto
In materia di garanzia per i vizi della cosa venduta, il termine di otto giorni previsto dall’art. 1495 c.c. per denunciare un vizio occulto decorre da quando il compratore ne acquisisce una conoscenza obiettiva e completa. Se la scoperta avviene gradualmente, rileva il momento in cui divengono conoscibili anche la reale entità e la gravità del vizio.
Il fatto
Due compratori acquistavano un immobile per 250.000 euro. Prima del rogito avevano commissionato una perizia, redatta con la collaborazione di una società specializzata, che descriveva un edificio vetusto ma non segnalava gravi problemi strutturali. Dopo la consegna e lo sgombero degli arredi emergevano difetti più rilevanti; una successiva perizia tecnica consentiva di accertarne compiutamente natura ed entità.
Il Tribunale di Ancona riconosceva la responsabilità delle venditrici per i vizi dell’immobile, disponeva la riduzione del prezzo e condannava anche i soggetti coinvolti nella valutazione immobiliare al risarcimento dei canoni sostenuti dai compratori per reperire un altro alloggio. La decisione veniva impugnata in via principale e incidentale.
La motivazione
La Corte ha escluso la decadenza dalla garanzia. La semplice percezione della necessità di alcuni lavori non equivaleva alla piena conoscenza dei vizi strutturali. Questi non erano stati rilevati neppure nella prima valutazione tecnica e non potevano quindi considerarsi palesi per compratori privi di specifiche competenze. Il termine dell’art. 1495 c.c. decorreva dalla successiva perizia, che aveva consentito di comprendere in modo completo la gravità dei difetti; la denuncia era pertanto tempestiva.
Quanto alla riduzione del prezzo prevista dall’art. 1492 c.c., la Corte ha chiarito che essa serve a ristabilire l’equilibrio tra valore effettivo del bene e corrispettivo pagato, con riferimento al momento della vendita. Non trasferisce invece automaticamente sul venditore tutte le spese necessarie per eliminare i difetti, perché il compratore ha scelto di conservare il bene anziché restituirlo.
La perizia inesatta, commissionata dopo il contratto preliminare, non aveva determinato la decisione di acquistare. Aveva però indotto i compratori a confidare erroneamente nelle condizioni dell’immobile, rendendo necessario sostenere canoni di locazione durante gli accertamenti tecnici. La relativa responsabilità solidale è stata confermata. La sentenza di primo grado è stata riformata soltanto quanto alle spese dell’accertamento tecnico preventivo e alla manleva tra i soggetti responsabili della perizia.
Implicazioni pratiche
La presenza di segnali generici o di difetti percepibili non fa necessariamente decorrere il termine di denuncia quando la reale gravità del problema può essere compresa soltanto mediante un accertamento tecnico. È però essenziale documentare sia il momento della scoperta completa sia la successiva denuncia. La pronuncia distingue inoltre la riduzione del prezzo, che riequilibra il contratto, dal risarcimento degli ulteriori danni, che richiede la prova del nesso causale con l’inadempimento.
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