Impossibilità sopravvenuta e factum principis nella locazione commerciale (App. Firenze n. 292/2026)

Principi di diritto (Massima)
Il sequestro penale di impianti essenziali per l’attività di ristorazione, disposto dalla pubblica autorità a seguito di infortunio sul lavoro, integra un factum principis che determina l’impossibilità sopravvenuta e oggettiva di utilizzare l’immobile per l’uso convenuto ex art. 1463 c.c., con conseguente sospensione dell’obbligo del conduttore di corrispondere il canone dal momento del sequestro e successiva estinzione dell’obbligazione per perdita di interesse del creditore alla prestazione. La risoluzione del contratto, in tal caso, opera per impossibilità sopravvenuta non imputabile, e non per inadempimento della parte conduttrice. In tema di risarcimento del danno da lucro cessante per risoluzione anticipata del contratto di locazione, il locatore che agisca ai sensi dell’art. 1223 c.c. ha l’onere di provare di essersi tempestivamente attivato per una nuova locazione a terzi, non potendo limitarsi a richiedere il danno in via presuntiva, secondo il principio affermato da Cass. Sez. Un. n. 4892/2025.

Il Fatto

La società conduttrice, in mora nel pagamento di alcuni canoni di locazione, sospendeva integralmente i pagamenti a partire dalla data di un infortunio mortale occorso a un operaio durante i lavori di sostituzione della canna fumaria, cui era seguito il sequestro penale del quadro elettrico e dei contatori posti all’interno del locale, che rendeva impossibile la prosecuzione dell’attività di ristorazione. La locatrice agiva per la convalida dello sfratto e per la condanna al pagamento dei canoni arretrati e al risarcimento del danno da lucro cessante. Il Tribunale di Prato accoglieva la domanda, dichiarando la risoluzione per inadempimento del conduttore e condannandolo al pagamento. La conduttrice proponeva appello.

La Motivazione della Corte

La Corte ha parzialmente accolto l’appello, riformando la sentenza. Ha preliminarmente ritenuto infondata l’eccezione di inadempimento per vizi della cosa (canna fumaria) fino al momento del sequestro, osservando che il conduttore aveva dichiarato l’idoneità dell’immobile all’uso e lo aveva effettivamente utilizzato per oltre due anni, e che il difetto, anche se fonte di lamentele condominiali, non aveva mai impedito l’esercizio dell’attività, con la conseguenza che la morosità per le mensilità anteriori al 19 luglio 2022 era ingiustificata.

Tuttavia, la Corte ha ritenuto che il sequestro penale degli impianti elettrici, disposto dalla pubblica autorità a seguito dell’infortunio, integrasse un factum principis che aveva reso temporaneamente e totalmente impossibile l’utilizzo dell’immobile per l’uso convenuto, non essendo emersi elementi per imputare l’evento a una specifica condotta colposa delle parti. L’art. 1463 c.c., pertanto, ha trovato applicazione: la prestazione del locatore è divenuta impossibile per causa non imputabile, e il conduttore non è tenuto alla controprestazione. La Corte ha rilevato che il conduttore, con lettera del 26.9.2022, aveva manifestato la volontà di riconsegnare l’immobile, segnando la definitiva perdita di interesse alla prestazione, con conseguente estinzione dell’obbligazione del canone a partire da tale data, non essendo rilevante che la riconsegna materiale sia avvenuta solo in seguito alla procedura di sfratto.

La Corte ha quindi rideterminato il debito del conduttore ai soli canoni scaduti fino al 18 luglio 2022, per complessivi Euro 8.941,42, e ha rigettato la domanda di risarcimento del danno da lucro cessante, richiamando il principio delle Sezioni Unite (Cass. n. 4892/2025) secondo cui il locatore che agisce per il risarcimento del danno da mancato guadagno per la risoluzione anticipata del contratto ha l’onere di provare di essersi tempestivamente attivato per una nuova locazione, onere non assolto nel caso di specie. Ha infine dichiarato il diritto della locatrice a trattenere il deposito cauzionale sino a concorrenza del debito, condannandola a restituire il residuo di Euro 658,58, e ha compensato le spese in ragione della soccombenza reciproca.

Implicazioni Pratiche

1. Impossibilità sopravvenuta per factum principis: l’avvocato del conduttore che si trovi a fronteggiare un sequestro penale di impianti essenziali deve eccepire l’impossibilità sopravvenuta ex art. 1463 c.c., allegando e provando che il sequestro è stato disposto dalla pubblica autorità per cause non imputabili alla parte e che ha reso totalmente impossibile l’utilizzo del bene per l’uso convenuto, con conseguente sospensione dell’obbligo del canone dal momento del sequestro e fino alla riconsegna.
2. Onere probatorio del locatore per il lucro cessante: per il difensore del locatore che chieda il risarcimento del danno da lucro cessante per la risoluzione anticipata del contratto, è necessario provare di essersi attivato tempestivamente per la nuova locazione, producendo elementi concreti (es. annunci, contatti con agenzie, offerte rifiutate) che dimostrino l’impossibilità di rinnovare il contratto; la mera allegazione del mancato guadagno è insufficiente, alla luce del principio di cui alla Cass. Sez. Un. n. 4892/2025.
3. Distinzione tra morosità e impossibilità sopravvenuta: il giudice deve distinguere il periodo antecedente all’evento che ha determinato l’impossibilità (in cui il conduttore, se ha utilizzato il bene, è tenuto al pagamento dei canoni, anche se eccepisce vizi che non impediscono l’uso) dal periodo successivo, in cui il factum principis sospende l’obbligazione; la risoluzione del contratto opera per impossibilità sopravvenuta, non per inadempimento, e i canoni successivi al fatto non sono dovuti, né può essere riconosciuto il lucro cessante.

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