Artt. 1552-1555 c.c. — Della permuta

Art. 1552 c.c. — Nozione

Testo normativo vigente

Art. 1552 c.c. — Nozione

La permuta è il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro.

Analisi della norma

Struttura dell’istituto

L’art. 1552 c.c. definisce la permuta come il contratto avente ad oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro. L’elemento caratterizzante è dunque la bilateralità del trasferimento reale: ciascuna parte, contestualmente, cede all’altra la proprietà di una cosa (o un altro diritto) ricevendo in cambio la proprietà di un’altra cosa (o un altro diritto).

La norma evidenzia immediatamente la differenza rispetto alla vendita (art. 1470 c.c.): nella vendita il corrispettivo è un prezzo in denaro; nella permuta il corrispettivo è una cosa o un diritto. Questa differenza strutturale ha immediate ricadute sul regime delle spese (art. 1554 c.c., a differenza dell’art. 1475 c.c.) e sull’evizione (art. 1553 c.c., distinto dall’art. 1483 c.c.).

Natura giuridica

La permuta è:

• un contratto consensuale: si perfeziona per effetto del solo consenso delle parti, con contestuale effetto traslativo ex art. 1376 c.c. (applicabile tramite art. 1555 c.c.), salvo che l’oggetto sia una cosa futura, generica o altrui;

• un contratto a titolo oneroso e commutativo: l’onerosità è biunivoca, entrambe le parti sopportano un sacrificio patrimoniale corrispettivo;

• un contratto ad effetti reali: l’effetto traslativo si produce di regola re ipsa, senza necessità di atti di esecuzione ulteriori;

• un contratto bilateralmente sinallagmatico: ciascuna prestazione è causa dell’altra, con piena applicabilità dei rimedi del sinallagma (risoluzione, eccezione d’inadempimento) tramite l’art. 1555 c.c.

Oggetto: proprietà di cose o altri diritti

L’art. 1552 c.c. ammette che l’oggetto della permuta possa essere non solo la proprietà di cose (mobili o immobili, presenti o future) ma anche altri diritti (reali di godimento, crediti, partecipazioni societarie). Ne consegue la massima elasticità applicativa dell’istituto: è permuta il contratto con cui si trasferisce un diritto di usufrutto contro il trasferimento di un immobile in proprietà; è permuta il contratto con cui si cede un credito contro la consegna di una cosa mobile.

Permuta e aggiunta di conguaglio in denaro

La prassi conosce frequentemente la permuta con conguaglio (o permuta con conguaglio di prezzo): una delle parti, per compensare la differenza di valore tra i beni scambiati, si obbliga a versare anche una somma di denaro. La qualificazione come permuta (e non come vendita) dipende dall’elemento prevalente scelto dalle parti: se le parti hanno inteso scambiarsi i beni e il conguaglio ha funzione meramente compensativa della differenza di valore, il contratto resta permuta; se invece il denaro costituisce il corrispettivo principale e il trasferimento del bene è meramente accessorio, il contratto è vendita. Tale criterio è consolidato in dottrina e confermato dalla giurisprudenza nell’ambito della qualificazione fiscale dell’atto (imposta di registro: aliquota più alta tra quelle applicabili ai singoli beni trasferiti).

Permuta di cosa presente con cosa futura

La permuta di cosa presente contro cosa futura è il tipo di gran lunga più frequente nella prassi contemporanea: il proprietario di un’area edificabile cede il suolo al costruttore, il quale si obbliga a trasferire al permutante, una volta realizzato il fabbricato, una quota degli appartamenti costruiti. La struttura produce effetti reali immediati sul bene presente (trasferimento del suolo) ed effetti obbligatori differiti sul bene futuro (obbligo di trasferire gli appartamenti una volta venuti ad esistenza, tramite il meccanismo dell’art. 1472 c.c., applicato per rinvio dell’art. 1555 c.c.).

Cass. Sez. 2, n. 2124/2017 ha chiarito che il contratto con cui si trasferisce un’area esistente contro appartamenti da costruire integra permuta di cosa presente con cosa futura ex artt. 1552 e 1472 c.c., con immediato effetto traslativo sul suolo e nascita di un’obbligazione a carico del costruttore di trasferire le unità abitative una volta venute ad esistenza. La distinzione tra permuta con effetti reali differiti e permuta con effetti obbligatori dipende dall’accordo delle parti.

Coordinamento normativo

Norma	Rapporto con l’art. 1552 c.c.
Art. 1376 c.c.	Effetto traslativo consensuale (applicato tramite art. 1555 c.c.)
Art. 1472 c.c.	Vendita (= permuta tramite art. 1555) di cosa futura: acquisto differito al momento dell’esistenza
Art. 1478 c.c.	Permuta di cosa altrui: obbligo di procurare l’acquisto (applicato tramite art. 1555 c.c.)
Art. 1470 c.c.	Norma madre della vendita — termine di raffronto per la distinzione
Artt. 2643–2649 c.c.	Trascrizione della permuta immobiliare

Giurisprudenza

Qualificazione del contratto e distinzione dalla vendita

Cass. Sez. 2, n. 1762/2026 ha chiarito che un negozio qualificato dalle parti come permuta può non produrre effetti reali laddove la cosa che forma oggetto del reciproco trasferimento non sia determinata o determinabile al momento della stipula: in tal caso il contratto ha efficacia meramente obbligatoria, e l’effetto traslativo si produce soltanto al momento dell’individuazione del bene.

Cass. Sez. 2, n. 29202/2024 ha ribadito che la permuta di cosa esistente contro cosa futura produce effetti reali immediati sul bene esistente (che si trasferisce alla conclusione del contratto) e obbligatori sul bene futuro (che si trasferisce automaticamente quando viene ad esistenza, per effetto dell’art. 1472 c.c. applicato tramite l’art. 1555 c.c.).

Cass. Sez. 2, n. 14111/2023 si è occupata della qualificazione della scrittura integrativa del contratto originario, affermando che la qualificazione come permuta richiede la presenza di un trasferimento reciproco di diritti reali e non si configura laddove il contratto preveda una mera compensazione di crediti o una cessione unilaterale con corrispettivo simbolico.

Permuta immobiliare e pubblicità

Cass. Sez. 2, n. 7314/2017 ha confermato che la permuta immobiliare produce effetti traslativi immediati e che, in caso di doppia alienazione dello stesso immobile, l’istituto della trascrizione ex artt. 2643 ss. c.c. si applica integralmente alla permuta in forza dell’art. 1555 c.c.: prevale chi ha trascritto per primo, a prescindere dall’anteriorità dell’atto.

Permuta di suolo con appartamenti da costruire — casistica

Cass. Sez. 2, n. 19938/2022: il contratto è qualificato come permuta di cosa presente contro cosa futura (e non come preliminare di vendita) quando la volontà delle parti sia inequivocabilmente quella di produrre sin dalla conclusione del contratto il trasferimento del suolo, senza attendere alcun atto esecutivo ulteriore.

Cass. Sez. 2, n. 20/2017: nella permuta di area edificabile contro unità da costruire, in applicazione delle norme sulla vendita tramite art. 1555 c.c., l’inadempimento del costruttore che non trasferisce le unità promesse legittima il cedente del suolo ad agire per la risoluzione del contratto con restituzione dell’area ceduta, ferma restando la possibilità di richiedere il risarcimento del danno.

Cass. Sez. 2, n. 4367/2014: la Corte ha affermato che la qualificazione come permuta (e non come appalto o contratto misto) dipende dalla prevalenza della causa di scambio su quella di facere; se il costruttore deve trasferire la proprietà delle unità costruite, e non soltanto la relativa utilità, la causa è traslativa e il contratto è permuta.

Trib. Paola n. 29/2026: accertata la permuta di terreno contro immobili da costruire, il tribunale ha confermato che il trasferimento del suolo è immediato e che l’effetto traslativo sugli appartamenti si produce ope legis al momento della loro ultimazione, senza necessità di un atto traslativo separato.

C. App. Catanzaro n. 544/2026: qualificato il contratto come permuta di cosa presente con cosa futura, la Corte ha applicato le norme sulla vendita tramite l’art. 1555 c.c. per determinare le conseguenze dell’inadempimento del costruttore, statuendo che le obbligazioni sorte prima della venuta ad esistenza della cosa futura hanno natura obbligatoria e non reale.

C. App. Palermo n. 108/2025: la Corte ha precisato la struttura bifasica della permuta di suolo con appartamenti: effetti reali immediati sul bene esistente (suolo) e effetti obbligatori sul bene futuro (appartamenti), con applicazione dell’art. 1472 c.c. per il momento acquisitivo e delle norme sulla risoluzione per inadempimento per il caso di mancata costruzione.

C. App. Genova n. 277/2024: la Corte ha qualificato il contratto come permuta di bene presente contro bene futuro, escludendo la qualificazione come preliminare di permuta, e ha applicato l’art. 1472 c.c. — tramite il rinvio dell’art. 1555 c.c. — per determinare il momento del trasferimento delle unità abitative.

Trib. Castrovillari n. 33/2025 e Trib. Salerno n. 2268/2024: entrambe le pronunce di merito ribadiscono l’immediato trasferimento del suolo e la natura obbligatoria dell’obbligo di costruire e trasferire le unità, qualificando l’inadempimento del costruttore come risoluzione per inadempimento della permuta.

Casistica pratica — art. 1552 c.c.

Caso 1 — Permuta o vendita con conguaglio simbolico? A cede a B un immobile del valore di € 300.000, ricevendo in cambio un appartamento del valore di € 260.000 e € 40.000 in denaro. Il contratto è permuta con conguaglio: la causa è il trasferimento reciproco di diritti reali, e il conguaglio ha funzione meramente compensativa. Ai fini dell’imposta di registro si applica l’aliquota più elevata tra quelle previste per ciascun bene.

Caso 2 — Permuta di crediti e beni immobili. A cede a B un credito verso C del valore nominale di € 200.000; B cede ad A un terreno del valore di € 200.000. Il contratto è permuta ex art. 1552 c.c. poiché ha ad oggetto «altri diritti» (il credito). L’effetto traslativo del credito avviene per consenso (art. 1376 c.c.); l’effetto traslativo del terreno richiede anche trascrizione per l’opponibilità ai terzi.

Caso 3 — Permuta di suolo: preventiva trascrizione. A cede un terreno a B in permuta di appartamenti da costruire, ma omette di trascrivere l’atto. Successivamente B aliena lo stesso terreno a C, che trascrive. C prevale su A per l’applicazione delle regole sulla pubblicità immobiliare tramite art. 1555 c.c. → art. 2644 c.c. A può agire contro B per inadempimento e risarcimento del danno.

Art. 1553 c.c. — Evizione

Testo normativo vigente

Art. 1553 c.c. — Evizione

Il permutante, se ha sofferto l’evizione e non intende riavere la cosa data, ha diritto al valore della cosa evitta, secondo le norme stabilite per la vendita, salvo in ogni caso il risarcimento del danno.

Analisi della norma

Struttura della norma e deviazione dalla vendita

L’art. 1553 c.c. disciplina l’evizione nella permuta in modo parzialmente autonomo rispetto alla vendita. La ragione della norma speciale è strutturale: nella vendita, in caso di evizione totale, il compratore evitto può pretendere dal venditore la restituzione del prezzo già pagato; nella permuta, invece, il permutante evitto ha già trasferito un bene (non del denaro) all’altro contraente, per cui il ripristino dello status quo ante deve necessariamente includere la restituzione di tale bene.

La norma attribuisce al permutante evitto una facoltà di scelta:

• Riavere la cosa data — il permutante può agire per la restituzione del bene che aveva ceduto, come se il contratto fosse risolto per inadempimento. Si tratta del rimedio restitutorio pieno, che ripristina la situazione patrimoniale anteriore alla permuta;

• Non riavere la cosa data e richiedere il valore della cosa evitta — se il permutante preferisce non ottenere la restituzione del bene ceduto (ad esempio perché ha già subito spoglio, perché il bene è pervenuto a terzi di buona fede, o semplicemente perché la scelta economica più conveniente è la liquidazione monetaria), ha diritto al valore della cosa evitta secondo le norme della vendita (artt. 1483–1489 c.c., applicati tramite art. 1555 c.c.).

In entrambi i casi, la norma garantisce in ogni caso il risarcimento del danno, che si aggiunge sia alla restituzione che alla liquidazione per equivalente.

Coordinamento con le norme sulla vendita

La garanzia per evizione nella permuta si regge sul rinvio all’art. 1555 c.c., che rende applicabili — in quanto compatibili — le norme sulla vendita; l’art. 1553 c.c. introduce però una deroga puntuale al meccanismo ordinario dell’evizione nella vendita (art. 1483 c.c.), che non prevede la facoltà del compratore di scegliere tra la restituzione del prezzo e l’equivalente monetario. La deroga è giustificata dalla struttura bilateralmente traslativa della permuta.

Sono pienamente applicabili tramite l’art. 1555 c.c. le norme su:

• Chiamata in causa del venditore (art. 1485 c.c.) — il permutante convenuto in rivendica deve chiamare in causa l’altro permutante, pena la perdita della garanzia;

• Responsabilità limitata del venditore (art. 1486 c.c.) — responsabilità ridotta in caso di evizione nota all’acquirente;

• Esclusione convenzionale della garanzia (art. 1487 c.c.) — le parti possono restringere o escludere la garanzia, ferma restando la responsabilità per fatto proprio del permutante.

Evizione parziale e cosa gravata da diritti di terzi

In caso di evizione parziale (evizione di una quota del bene) o di bene gravato da diritti reali di godimento di terzi (art. 1489 c.c.), si applicano le corrispondenti norme della vendita tramite art. 1555 c.c. La facoltà prevista dall’art. 1553 c.c. (restituire la cosa data o richiedere il valore) si applica mutatis mutandis anche alle ipotesi di evizione parziale, adattando il quantum alla misura dell’evizione subita.

Giurisprudenza

Cass. Sez. 2, n. 8841/2001: la Corte ha esaminato un caso di evizione nella permuta, affermando che l’art. 1553 c.c. attribuisce al permutante evitto una facoltà di scelta tra la restituzione del bene ceduto e la liquidazione per equivalente del valore della cosa evitta. La scelta è rimessa esclusivamente alla valutazione del permutante evitto; l’altro permutante non può imporre alcuna delle due soluzioni. Il risarcimento del danno si aggiunge in ogni caso a prescindere dalla scelta esercitata.

Casistica pratica — art. 1553 c.c.

Caso 4 — Evizione della cosa ricevuta in permuta. A permuta il suo appartamento con B, ricevendo un terreno. Successivamente, C agisce in rivendicazione sul terreno e lo ottiene. A può: (a) chiedere la restituzione del proprio appartamento a B (rimedio restitutorio, se B lo ha ancora nel patrimonio) oppure (b) rinunziare alla restituzione dell’appartamento e chiedere il controvalore del terreno evitto secondo le norme della vendita, più il risarcimento del danno. La scelta tra le due opzioni appartiene interamente ad A; B non può imporre la liquidazione pecuniaria per evitare la restituzione dell’appartamento.

Caso 5 — Evizione parziale e permanenza nel contratto. A permuta un immobile con B, ricevendo un terreno. Successivamente risulta che il 20% del terreno è di proprietà di C. Se la parte evitta non è tale da giustificare la risoluzione (test dell’importanza ex art. 1484 c.c., applicato tramite art. 1555 c.c.), A può richiedere la riduzione proporzionale del valore della cosa data, o il risarcimento del danno per la parte evitta, senza risolvere l’intero contratto.

Art. 1554 c.c. — Spese della permuta

Testo normativo vigente

Art. 1554 c.c. — Spese della permuta

Salvo patto contrario, le spese della permuta e le altre accessorie sono a carico di entrambi i contraenti in parti uguali.

Analisi della norma

Deroga al principio della vendita

L’art. 1554 c.c. introduce una deroga espressa rispetto all’art. 1475 c.c. (vendita), che pone le spese del contratto a carico del compratore. La ratio è coerente con la struttura della permuta: poiché entrambe le parti acquistano e cedono, e nessuna delle due riveste in senso tecnico la posizione di «compratore», il legislatore ha optato per la ripartizione paritaria come regola dispositiva.

Contenuto della norma

Rientrano nelle «spese della permuta» e «altre accessorie» di cui all’art. 1554 c.c.:

• le spese notarili per la stipula dell’atto (se si tratta di beni immobili, in forma pubblica o scrittura privata autenticata obbligatoria ai fini della trascrizione);

• le imposte d’atto (imposta di registro, ipotecaria, catastale), salvo che le disposizioni fiscali prevedano un diverso regime di solidarietà;

• le spese di trascrizione dell’atto nei registri immobiliari;

• le spese accessorie alla consegna (ad es. spese di trasporto, imballaggio, misurazione).

Derogabilità convenzionale

La norma è dispositiva: le parti possono convenire diversamente, ponendo tutte le spese a carico di una sola di esse o attribuendole in misura diversa dalla metà. La clausola derogatoria non richiede forme particolari, fermo restando il rispetto della forma richiesta per il contratto principale.

Coordinamento fiscale

Sul piano tributario, la permuta è soggetta a regole autonome rispetto alla compravendita. Ai sensi dell’art. 11 D.P.R. 131/1986 (Testo Unico dell’imposta di registro), per la permuta l’imposta si applica alla permutazione del valore di maggiore entità, con conseguente applicazione dell’aliquota più alta tra quelle previste per ciascuno dei beni scambiati. La solidarietà tributaria tra le parti per il pagamento dell’imposta è stabilità dalla legge, indipendentemente dall’accordo privatistico sulla ripartizione delle spese ex art. 1554 c.c.

Casistica pratica — art. 1554 c.c.

Caso 6 — Ripartizione delle spese nella permuta immobiliare senza patto. A e B stipulano una permuta di due immobili senza disciplinare la questione delle spese. In mancanza di patto contrario, le spese notarili, l’imposta di registro e le spese di trascrizione sono a carico di entrambi in parti uguali ex art. 1554 c.c. Se una sola delle parti anticipa l’intero importo, ha azione di regresso nei confronti dell’altra per la metà.

Caso 7 — Patto di addossamento integrale delle spese. A e B convengono che tutte le spese della permuta siano a carico di A. Il patto è valido ex art. 1554 c.c. (che lo ammette espressamente). L’Agenzia delle Entrate potrà tuttavia richiedere il pagamento dell’imposta di registro a ciascuna delle parti in solido, indipendentemente dall’accordo privatistico.

Art. 1555 c.c. — Applicabilità delle norme sulla vendita

Testo normativo vigente

Art. 1555 c.c. — Applicabilità delle norme sulla vendita

Le norme stabilite per la vendita si applicano alla permuta, in quanto siano con questa compatibili.

Analisi della norma

La clausola generale di rinvio

L’art. 1555 c.c. costituisce la clausola generale di raccordo tra la disciplina speciale della permuta (artt. 1552–1554 c.c.) e l’intero apparato normativo della vendita (artt. 1470–1547 c.c.). Il rinvio è per compatibilità: le norme sulla vendita si applicano alla permuta solo in quanto siano con questa compatibili, il che implica un giudizio di adattabilità che compete al giudice (e all’interprete) caso per caso.

Norme applicabili senza adattamenti

Sono applicabili alla permuta senza necessità di adattamenti:

• Effetti traslativi (artt. 1376–1378 c.c.): il principio consensualistico opera integralmente;

• Vendita di cosa futura (art. 1472 c.c.): applicazione fondamentale nella permuta di suolo con appartamenti da costruire;

• Garanzia per vizi (artt. 1490–1497 c.c.): pienamente applicabile per i vizi della cosa ricevuta in permuta;

• Garanzia per mancanza di qualità (art. 1497 c.c.): il permutante che riceve una cosa priva delle qualità promesse può agire per la risoluzione o la riduzione del valore;

• Vendita di cosa altrui (art. 1478 c.c.): applicabile alla permuta di cosa altrui;

• Forma (art. 1350 c.c. e artt. 1537–1541 c.c.): la permuta di immobili richiede la forma scritta per la trascrizione e per la validità dell’atto;

• Risoluzione per inadempimento (artt. 1453–1462 c.c.): pienamente applicabile tramite il rinvio;

• Eccezione di inadempimento (art. 1460 c.c.): il permutante inadempiente non può pretendere dall’altro l’esecuzione del trasferimento.

Norme applicabili con adattamento

• Evizione (artt. 1483–1489 c.c.): si applica, ma con la deroga espressa dell’art. 1553 c.c. che introduce la facoltà di scelta del permutante evitto;

• Spese (art. 1475 c.c.): inapplicabile, sostituita dall’art. 1554 c.c.;

• Prezzo (artt. 1473–1474 c.c.): inapplicabile in senso stretto; l’adattamento richiede di sostituire al «prezzo» il «valore» del bene dato in permuta per le questioni di determinazione del corrispettivo.

Norme inapplicabili per incompatibilità

• Art. 1475 c.c. (spese a carico del compratore): incompatibile — applicazione dell’art. 1554 c.c.;

• Art. 1499 c.c. (interessi compensativi): inapplicabile in linea di principio, non essendovi un prezzo in denaro. Si applica soltanto nell’ipotesi in cui la permuta preveda anche un conguaglio in denaro, con riferimento alla sola parte monetaria.

Giurisprudenza

Compatibilità e limiti del rinvio

Cass. Sez. 2, n. 2124/2017 ha precisato i limiti del rinvio dell’art. 1555 c.c., affermando che le norme sulla vendita si applicano alla permuta «in quanto compatibili» e che la verifica di compatibilità impone di considerare la struttura bilateralmente traslativa della permuta, in cui non vi è un venditore e un compratore ma due soggetti che cedono e acquistano reciprocamente.

Applicazione delle norme sulla garanzia per vizi

Trib. Palermo n. 3015/2024: il tribunale ha applicato la garanzia per vizi ex artt. 1490 e 1491 c.c. alla permuta tramite il rinvio dell’art. 1555 c.c., affermando che non opera la garanzia quando il permutante acquirente era a conoscenza dei vizi al momento della conclusione del contratto (art. 1491 c.c.), dovendosi identificare la conoscenza con quella al momento della conclusione dell’atto e non al momento della consegna.

Applicazione delle norme sulla risoluzione per inadempimento

Cass. Sez. 3, n. 3827/1982: pronuncia storica che ha affermato la piena applicabilità dell’art. 1453 c.c. alla permuta tramite il rinvio dell’art. 1555 c.c., statuendo che il permutante adempiente può chiedere — alternativamente — l’adempimento coattivo del trasferimento dovuto o la risoluzione del contratto con restituzione del bene ceduto, e che la scelta tra le due azioni soggiace al divieto di mutatio libelli sancito dall’art. 1453 co. 2 c.c.

Cass. Sez. 2, n. 32460/2023: la Corte ha applicato i principi sulla risoluzione per inadempimento alla permuta, confermando che la trattenuta di acconti già versati in forza di una caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. — applicato tramite art. 1555 c.c. — è legittima in presenza di inadempimento grave dell’altro permutante.

Cass. Sez. 6, n. 36918/2021: la pronuncia ha precisato la distinzione tra risoluzione giudiziale ex art. 1453 c.c. e risoluzione di diritto ex artt. 1454–1457 c.c. nell’ambito della permuta, confermando che tutte le forme di risoluzione previste per la vendita si applicano alla permuta tramite l’art. 1555 c.c.

Schema operativo — norme della vendita applicabili alla permuta (art. 1555 c.c.)

Istituto	Norma della vendita	Applicabile alla permuta?	Adattamento richiesto
Effetto traslativo	Art. 1376 c.c.	✅ Sì	Nessuno
Cosa futura	Art. 1472 c.c.	✅ Sì	Nessuno
Cosa altrui	Art. 1478 c.c.	✅ Sì	Nessuno
Garanzia per vizi	Artt. 1490–1495 c.c.	✅ Sì	Nessuno
Mancanza di qualità	Art. 1497 c.c.	✅ Sì	Nessuno
Evizione totale	Art. 1483 c.c.	⚠️ Parziale	Deroga art. 1553 c.c. (facoltà di scelta)
Spese	Art. 1475 c.c.	❌ No	Sostituita da art. 1554 c.c.
Interessi compensativi	Art. 1499 c.c.	⚠️ Solo conguaglio	Solo se presente parte monetaria
Risoluzione inadempimento	Artt. 1453–1462 c.c.	✅ Sì	Nessuno
Eccezione inadempimento	Art. 1460 c.c.	✅ Sì	Nessuno
Clausola risolutiva	Art. 1456 c.c.	✅ Sì	Nessuno
Caparra confirmatoria	Art. 1385 c.c.	✅ Sì	Identificare chi è «inadempiente»
Forma scritta	Art. 1350 n. 1 c.c.	✅ Sì (se immobili)	Nessuno
Trascrizione	Artt. 2643 ss. c.c.	✅ Sì	Nessuno

Casistica riepilogativa

Caso 8 — Vizi nel bene ricevuto in permuta e termine di denuncia. A permuta un immobile con B, ricevendo un appartamento. Dopo sei mesi dalla consegna, A scopre un grave vizio strutturale. In forza dell’art. 1555 c.c. → artt. 1490–1495 c.c., A deve denunciare il vizio entro 8 giorni dalla scoperta (art. 1495 co. 1 c.c.) e proporre l’azione entro 1 anno dalla consegna (art. 1495 co. 3 c.c.). Il termine di prescrizione è sospeso dalla denuncia. Se A ha denunciato nei termini, può scegliere tra la risoluzione del contratto (con restituzione reciproca dei beni) e la riduzione del valore del bene ricevuto (actio quanti minoris), ex art. 1492 c.c.

Caso 9 — Inadempimento del costruttore nella permuta di suolo. A cede un suolo a B (costruttore) in permuta di 3 appartamenti da costruire. B costruisce il fabbricato ma non trasferisce gli appartamenti ad A. In forza dell’art. 1555 c.c. → art. 1453 c.c., A può: (a) agire per l’adempimento coattivo ex art. 2932 c.c. (esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto di trasferimento delle unità); oppure (b) domandare la risoluzione del contratto con restituzione del suolo. Una volta proposta l’azione di adempimento, A non può convertire la domanda in quella di risoluzione; può invece passare dalla risoluzione all’adempimento ex art. 1453 co. 2 c.c.

Caso 10 — Doppia alienazione e trascrizione nella permuta. A e B stipulano una permuta di due immobili; la permuta non viene trascritta. A aliena successivamente il proprio immobile a C, che trascrive. C prevale su B per l’applicazione dell’art. 2644 c.c. (opponibilità della trascrizione), applicato alla permuta tramite l’art. 1555 c.c. B ha azione di risarcimento del danno ex art. 1338 c.c. e di risoluzione per inadempimento nei confronti di A.

Note conclusive

Il Capo III si caratterizza per un’economia normativa volutamente ridotta (quattro articoli), costruita sul presupposto che la permuta sia essenzialmente una vendita senza prezzo in denaro. La disciplina autonoma (artt. 1552–1554 c.c.) copre solo i profili in cui la struttura bilateralmente traslativa impone necessariamente deroghe; tutto il resto è demandato alla clausola di compatibilità dell’art. 1555 c.c.

Il terreno applicativo più ricco della permuta nella prassi contemporanea è la permuta immobiliare di suolo con appartamenti da costruire, che si trova al crocevia tra la disciplina della permuta (artt. 1552–1555 c.c.), la vendita di cosa futura (art. 1472 c.c.), la trascrizione immobiliare (artt. 2643 ss. c.c.) e la tutela degli acquirenti di immobili da costruire (D.Lgs. 122/2005), che impone specifici obblighi di garanzia fideiussoria a carico del costruttore.

Un ulteriore profilo di rilievo pratico è la qualificazione fiscale della permuta: l’imposta di registro si applica sulla permutazione di maggiore valore (D.P.R. 131/1986, art. 11), con conseguente applicazione dell’aliquota più elevata, il che impone alle parti di valutare attentamente il bilanciamento economico dell’operazione.

Tavola sinottica dei precedenti

N.	Autorità	Sez.	N.	Anno	Norma	Tema
1	Cass.	Sez. 2	1762	2026	Art. 1552	Permuta senza effetti reali per indeterminatezza del bene
2	Cass.	Sez. 1	29202	2024	Art. 1552	Permuta di cosa presente vs futura: effetti reali e obbligatori
3	Cass.	Sez. 2	14111	2023	Art. 1552	Qualificazione della scrittura integrativa come permuta
4	Cass.	Sez. 2	2124	2017	Artt. 1552, 1555	Permuta di cosa presente vs futura; rinvio art. 1555 c.c.
5	Cass.	Sez. 2	7314	2017	Artt. 1552, 1555	Permuta immobiliare e trascrizione; doppia alienazione
6	Cass.	Sez. 2	19938	2022	Artt. 1552, 1472	Permuta suolo/appartamenti: qualificazione e effetti reali
7	Cass.	Sez. 2	20	2017	Artt. 1552, 1555, 1453	Permuta suolo/appartamenti: inadempimento e risoluzione
8	Cass.	Sez. 2	4367	2014	Artt. 1552, 1555	Permuta vs appalto: prevalenza della causa traslativa
9	Cass.	Sez. 2	8841	2001	Art. 1553	Evizione nella permuta: facoltà di scelta del permutante
10	Cass.	Sez. 3	3827	1982	Artt. 1555, 1453	Risoluzione per inadempimento della permuta
11	Cass.	Sez. 2	32460	2023	Artt. 1555, 1385	Caparra confirmatoria e inadempimento nella permuta
12	Cass.	Sez. 6	36918	2021	Artt. 1555, 1453–1457	Forme di risoluzione di diritto nella permuta
13	Trib. Paola	Civ.	29	2026	Artt. 1552, 1472, 1555	Permuta suolo/appartamenti: effetto traslativo immediato
14	C. App. Catanzaro	Civ.	544	2026	Artt. 1552, 1555	Permuta suolo/immobile: effetti obbligatori sul bene futuro
15	C. App. Palermo	Civ.	108	2025	Artt. 1552, 1472, 1555	Permuta suolo/appartamenti: struttura bifasica
16	C. App. Genova	Civ.	277	2024	Artt. 1552, 1472, 1555	Permuta suolo/appartamenti: esclusione preliminare di permuta
17	Trib. Castrovillari	Civ.	33	2025	Artt. 1552, 1472	Permuta suolo/appartamenti: mancata realizzazione bene futuro
18	Trib. Salerno	Civ.	2268	2024	Artt. 1552, 1472	Permuta suolo/appartamenti: inadempimento e art. 1472 c.c.
19	Trib. Palermo	Civ.	3015	2024	Artt. 1555, 1490–1491	Garanzia per vizi nella permuta: conoscenza dei vizi

Aggiornato al 28 luglio 2026