ICI e immobili a uso misto (culto e casa per ferie): senza frazionamento catastale niente esenzione, e l’agevolazione può essere aiuto di Stato (Cass. 1034/2026)

Corte di Cassazione, Sez. Tributaria, sentenza n. 1034 del 19 gennaio 2026 (R.G.N. 19023/2020) — Presidente Giacomo Maria Stalla, Relatore Fabio Di Pisa.

Il principio di diritto

«In tema di ICI, e con riferimento ai periodi di imposta dal 2006 al 2011, l’esenzione prevista dal d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 7, comma 1, lett. i), ha integrato un aiuto di Stato laddove sia stata usufruita nello svolgimento di un’attività economica riconducibile alla nozione eurounitaria di impresa, così come ritenuto dalla decisione della Commissione n. 2013/284/UE, del 19 dicembre 2012, e atteso che la valutazione circa la compatibilità con il mercato comune di misure di aiuto o di un regime di aiuti rientra nella competenza esclusiva della Commissione, che opera sotto il controllo del giudice comunitario. Detto aiuto va recuperato in conformità alle disposizioni poste dalla decisione della Commissione n. 2023/2103, del 3 marzo 2023, ed è nella fase del recupero che va previamente verificata la situazione individuale di ciascuna impresa interessata con riferimento all’esenzione usufruita nello svolgimento di un’attività con modalità commerciali. Nel contesto dell’azione di recupero rientra, quindi, l’applicazione della regola de minimis che, secondo la giurisprudenza della Corte di giustizia, ha lo scopo di consentire, per gli aiuti di Stato di importo limitato, una deroga alla regola secondo cui ogni aiuto, anteriormente alla sua attuazione, deve essere notificato alla Commissione, e mira a semplificare gli oneri amministrativi delle imprese, della Commissione e degli Stati membri. L’art. 16-bis del d.l. 16 settembre 2024, n. 131, conv. in l. 14 novembre 2024, n. 166, al primo comma ha istituito uno speciale regime dichiarativo che risulta funzionale al recupero di quanto indebitamente non versato per l’esenzione fiscale costituente illegale aiuto di Stato e, al secondo comma, ha espressamente fatto salva l’applicazione della regola de minimis, il cui contenuto discende da regolamenti comunitari, così che l’indicazione di un’imposta a debito di importo superiore a 50.000 euro annui, contenuta nel primo comma, opera solo quale presupposto della dichiarazione ivi prevista».

Il fatto

Roma Capitale aveva emesso un avviso di accertamento ICI per l’annualità 2011 (euro 60.546,51) nei confronti di un ente religioso, per un immobile identificato in catasto come unica particella, impiegato in parte per l’attività di culto e in parte per un’attività ricettiva di “casa per ferie”. Il giudice di primo grado e la CTR del Lazio riconoscevano l’esenzione ex art. 7, comma 1, lett. i), d.lgs. n. 504 del 1992 limitatamente alla porzione destinata al culto. Roma Capitale ricorre per cassazione con un unico motivo: nel regime ICI, trattandosi di immobile unitariamente accatastato in cui non era identificabile la parte adibita a culto rispetto a quella commerciale, il tributo era dovuto per l’intera superficie, mancando il requisito oggettivo dell’esclusivo utilizzo per fini di culto. L’ente religioso resiste con controricorso; la causa è stata rimessa in pubblica udienza.

La motivazione

L’esenzione richiede la compresenza di un requisito soggettivo (svolgimento dell’attività da parte di un ente non avente per oggetto esclusivo o principale attività commerciali) e di un requisito oggettivo (svolgimento esclusivo nell’immobile di attività assistenziali, didattiche, ricettive, culturali e simili), da accertare in concreto (tra le tante, Cass. n. 14226 del 2015; n. 13970 del 2016; n. 19072 del 2019). Per l’annualità 2011, tuttavia, vigeva un regime — quello ICI, anteriore all’art. 91-bis d.l. n. 1 del 2012 — che non consentiva il frazionamento impositivo in ragione della diversa destinazione di singole porzioni di un fabbricato unitario per consistenza e accatastamento (Cass. n. 5871 del 2014; n. 7415 del 2019; n. 18831 e n. 28578 del 2020; n. 15364 del 2022): il beneficio è escluso quando nell’immobile si svolge, anche in parte non prevalente, un’attività a dimensione imprenditoriale.

La disciplina della destinazione mista e della imponibilità proporzionale è stata introdotta solo dall’art. 91-bis d.l. n. 1 del 2012, per le annualità successive (regime IMU): prima, per rendere fiscalmente autonoma la porzione destinata in via esclusiva all’attività esente, il contribuente avrebbe dovuto operare un frazionamento catastale. La CTR ha invece erroneamente applicato quella disciplina a un’annualità anteriore, riconoscendo l’esenzione sulla base di una planimetria e non di un accatastamento distinto, sebbene le superfici della “casa per ferie” (mq 2.210 su 5.490, su quattro piani) fossero scorporabili e accatastabili; l’ente non ha assolto l’onere di dimostrare l’esclusiva destinazione dell’immobile ad attività di culto. La soluzione è in linea con Corte cost. n. 20 del 2025, che ha dichiarato inammissibile la questione sull’art. 7, comma 1, lett. i), per il regime ICI, richiamando le decisioni delle istituzioni europee (dec. Commissione 2013/284/UE; Trib. UE e Corte di giustizia UE, 6 novembre 2018) che hanno ravvisato, nelle “situazioni ibride” di uso promiscuo con unitarietà catastale, una violazione del divieto di aiuti di Stato.

La Corte rileva inoltre, d’ufficio anche in sede di legittimità, lo ius superveniens costituito dalla decisione della Commissione n. 2023/2103/UE del 3 marzo 2023, che ha disposto il recupero dell’aiuto ICI incompatibile, e dall’art. 16-bis del d.l. n. 131 del 2024. Enunciato il principio di diritto, accoglie il ricorso e cassa con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, che dovrà verificare — con ulteriori accertamenti in fatto — l’applicazione della regola de minimis (soglia di 200.000 euro su un triennio mobile, con onere della prova a carico del contribuente e cumulo degli aiuti riferibili all’impresa).

Implicazioni pratiche

Per le annualità ICI fino al 2011, un immobile a uso misto — culto e attività commerciale — unitariamente accatastato non gode di esenzione parziale: senza un frazionamento catastale distinto, l’agevolazione si perde per l’intero. L’esenzione ICI fruita nello svolgimento di un’attività economica costituisce aiuto di Stato da recuperare secondo la decisione 2023/2103/UE, salvo il rispetto della regola de minimis, che il contribuente deve provare tenendo conto del cumulo degli aiuti nel triennio mobile. Il giudice applica d’ufficio, anche in cassazione, lo ius superveniens eurounitario. Netta la distinzione col regime IMU (dal 2012), che ammette l’esenzione proporzionale alla porzione a uso non commerciale.

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