Plusvalenza: conta anche l’edificabilità «di fatto» e gli indici sono solo esemplificativi (Cass. trib. 3784/2026)
Corte di Cassazione, Sezione Tributaria, ordinanza n. 3784 del 19 febbraio 2026 (R.G.N. 28403/2017) — Presidente Roberta Crucitti, Relatore Gianluca Bordon.
Il principio di diritto
Ai fini della plusvalenza imponibile, l’area edificabile costituisce un genere articolato in due specie: l’area edificabile «di diritto», così qualificata da un piano urbanistico, e l’area edificabile «di fatto», ciòè il terreno che, pur non essendo urbanisticamente qualificato, ha una vocazione edificatoria desumibile da fatti-indice (vicinanza al centro abitato, sviluppo edilizio delle zone adiacenti, servizi pubblici essenziali, opere di urbanizzazione, collegamento con i centri urbani, e ogni altro elemento obiettivo d’incidenza sulla destinazione urbanistica). Tali indici sono meramente esemplificativi. Quando il giudice di merito sussume erroneamente sotto i caratteri della presunzione — gravità, precisione, concordanza — fatti che non li possiedono, incorre in falsa applicazione dell’art. 2729 c.c., censurabile ex art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.
Il fatto
Al contribuente veniva notificato un avviso di accertamento per la plusvalenza derivante dalla vendita di un terreno, ritenuto edificabile «di fatto» e quindi tassabile ex artt. 67 e 68 t.u.i.r. I giudici di merito, in primo e secondo grado, annullavano l’atto: l’area era a destinazione agricola, mancavano centri abitati e servizi pubblici, e l’edificabilità era stata formalizzata dal Comune solo anni dopo la cessione. L’Agenzia delle entrate ricorreva per cassazione con un unico motivo, deducendo un’interpretazione formalistica del concetto di area edificabile e valorizzando indici concreti: il permesso di costruire per un impianto di distribuzione carburanti rilasciato all’acquirente pochi giorni dopo il rogito e il prezzo superiore a quello dei terreni agricoli della zona.
La motivazione
La Corte respinge le eccezioni di inammissibilità sollevate dal contribuente (violazione della doppia conforme e commistione tra vizi): il motivo non attiene all’omesso esame ex art. 360 n. 5, ma alla violazione di legge, perché denuncia l’erronea sussunzione di fatti sotto la fattispecie astratta della presunzione ex art. 2729 c.c. (Cass., Sez. U., n. 8053 del 2014). Nel merito, la Corte richiama la propria giurisprudenza sull’area edificabile come genere articolato nelle due specie «di diritto» e «di fatto» (Cass. 9131/2006, 5166/2013 e 26494/2016) e la natura interpretativa dell’art. 36, comma 2, del d.l. 223/2006, riconosciuta dalle Sezioni Unite (nn. 25505 e 25506 del 2006), con conseguente applicabilità anche a fattispecie anteriori e ai fini delle imposte sui redditi (Cass. 2760/2018). Poiché gli indici sono solo esemplificativi, il giudice di merito non si è attenuto ai principi: ha ritenuto ininfluenti la prossimità tra il rilascio del permesso di costruire e la compravendita e il prezzo superiore a quello agricolo. L’utilizzazione a scopo edificatorio va intesa in senso lato, comprendendo ogni intervento edificatorio, anche di natura non residenziale.
In accoglimento del ricorso, la Corte ha cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Piemonte, in diversa composizione, per un nuovo e motivato esame.
Implicazioni pratiche
Per la tassazione della plusvalenza la qualificazione urbanistica formale non è decisiva: rileva la concreta vocazione edificatoria del suolo al momento della cessione. Chi vende un terreno formalmente agricolo può comunque realizzare una plusvalenza tassabile se elementi obiettivi — iter amministrativo in via di conclusione, prezzo allineato a valori edificatori, destinazione a impianti anche non residenziali — ne rivelano l’attitudine edificatoria. Sul piano processuale, l’errore del giudice nell’applicare gli indici presuntivi a fatti che non li integrano si deduce in cassazione come violazione di legge ex art. 360 n. 3, e non come vizio di motivazione ex art. 360 n. 5.
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