Art. 720 c.c. Immobili non divisibili

Funzione della norma

L’art. 720 c.c. disciplina le ipotesi in cui il principio della quota in natura, sancito dall’art. 718 c.c., deve essere adattato per ragioni oggettive legate ai beni della massa. Il rapporto con l’art. 719 c.c. è di netta distinzione causale: lì la vendita è funzionale al pagamento dei debiti e pesi ereditari, qui la vendita interviene solo se l’immobile non è comodamente divisibile e non si realizza l’attribuzione preferenziale a uno o più coeredi.

La funzione della norma è evitare che il principio della divisione in natura si traduca in un frazionamento materialmente possibile ma giuridicamente o economicamente irragionevole: il codice preferisce conservare integro l’immobile quando il suo frazionamento recherebbe pregiudizio, oppure quando la divisione dell’intera sostanza non potrebbe effettuarsi senza spezzare quel bene (art. 727 c.c.).

Il criterio della comoda divisibilità

La non comoda divisibilità del bene si concreta in una quaestio facti rimessa al prudente apprezzamento del giudice di merito, insindacabile in cassazione se esente da vizi logici o errori di diritto (Cass. 25888/2016; Cass. 12498/2007; Cass. 22863/2006; Cass. 27984/2023). L’unitaria destinazione economica del bene comune non ne esclude, di per sé, la comoda divisibilità, se il bene può essere materialmente ripartito, senza pregiudizio del valore economico originario, in parti vantaggiosamente utilizzabili dai singoli condividenti: sotto l’aspetto strutturale, occorre che il frazionamento sia attuabile mediante determinazione di quote concrete senza fronteggiare problemi tecnici eccessivamente costosi; sotto l’aspetto economico-funzionale, occorre che la divisione non incida sull’originaria destinazione del bene né comporti un sensibile deprezzamento del valore delle singole quote rispetto al valore dell’intero (Cass. 2117/1995; Cass. 11891/1998; Cass. 2989/1990).

Le due modalità alternative: attribuzione per intero o vendita all’incanto

Accertata la non comoda divisibilità, l’art. 720 c.c. indica due modalità per procedere alla divisione, non poste sullo stesso piano: l’attribuzione del bene per intero, con addebito dell’eccedenza, a uno o più coeredi che ne facciano richiesta, e la vendita all’incanto. La vendita è rimedio residuale, cui ricorrere solo se nessuno dei condividenti si giova della facoltà di attribuzione dell’intero (Cass. 11641/2010; Cass. 10624/2010).

Il favor divisionis e il criterio di scelta tra più richiedenti

«Allorché nella comunione ereditaria sia compreso un immobile non comodamente divisibile, oggetto di contrapposte richieste di attribuzione, occorre distinguere l’ipotesi in cui uno dei coeredi sia titolare, a monte, di una quota maggiore rispetto agli altri, nel qual caso lo stesso, in applicazione del principio del favor divisionis ex art. 720 c.c., prevale sugli altri condividenti, anche qualora essi, formulando una richiesta congiunta di attribuzione, superino, con l’accorpamento delle proprie quote, il valore della quota del coerede antagonista, dall’eventualità in cui i coeredi siano titolari, ab origine, di quote identiche, ove l’attribuzione del bene è rimessa al giudice sulla base di ragioni di opportunità e convenienza, potendo apprezzare, come idoneo a orientare tale scelta, il diverso criterio legale della richiesta congiunta. Il rimedio residuale della vendita all’incanto trova applicazione solo se non sia ravvisabile alcun criterio obiettivo di preferenza, senza che l’individuazione del condividente assegnatario possa dipendere dalla maggiore offerta che uno di essi faccia rispetto al prezzo di stima, non caratterizzandosi il procedimento divisionale come una gara tra i coeredi.» (Cass. 67869/2019; Trib. Cosenza 77/2025)

Nella divisione ereditaria non si richiede necessariamente, in sede di formazione delle porzioni, un’assoluta omogeneità delle stesse: nell’ambito di ciascuna categoria di beni (immobili, mobili e crediti) taluni beni possono essere assegnati per l’intero a una quota e altri, sempre per l’intero, a un’altra quota, salvi i necessari conguagli, dovendosi evitare un eccessivo frazionamento dei cespiti che pregiudichi il diritto dei condividenti a una porzione di valore proporzionalmente corrispondente a quello della massa (Trib. Cosenza 77/2025).

Il procedimento della vendita all’incanto

La vendita di beni mobili e immobili è disciplinata dagli artt. 787 e 788 c.p.c., che prevedono l’emissione di un’ordinanza se non sorge controversia sulla necessità della vendita, e di una sentenza se vi è contrasto sul punto; a seguito dell’attribuzione al tribunale in composizione monocratica della competenza a decidere i giudizi di divisione, è venuta meno anche per tali pronunce la riserva di collegialità. Alla vendita di beni immobili si applicano le norme che disciplinano la vendita in materia di espropriazione immobiliare, che ha luogo prima senza incanto e, solo in presenza di determinate condizioni, successivamente con incanto (Trib. Messina 1252/2025).

L’applicabilità anche alla comunione ordinaria

La disciplina dell’art. 720 c.c. è applicabile, su comune richiesta delle parti, non solo allo scioglimento della comunione ereditaria, ma anche a quella ordinaria, in coerenza con la regola generale della divisione in natura in caso di comoda divisibilità dei beni (art. 1114 c.c.) e con il richiamo, in via integrativa della disciplina sullo scioglimento della comunione ordinaria, alle regole sulla divisione ereditaria (art. 1116 c.c.) (Trib. Firenze 860/2025).

Errori frequenti

• Procedere direttamente alla vendita all’incanto senza prima verificare la possibilità di attribuzione per intero a uno o più coeredi richiedenti. La vendita è rimedio residuale rispetto all’attribuzione.
• Ritenere che l’assegnazione del bene non comodamente divisibile dipenda dalla maggiore offerta economica di un coerede. Il procedimento divisionale non è una gara tra i coeredi.
• Pretendere un’assoluta omogeneità qualitativa delle porzioni. È sufficiente una proporzionale corrispondenza di valore, anche attraverso l’assegnazione per intero di singoli beni a quote diverse, salvi i conguagli.

Cosa fare

Va accertata, con valutazione tecnica se necessario, l’effettiva non comoda divisibilità dell’immobile, sotto il profilo strutturale ed economico-funzionale.

Va verificato, in presenza di più richieste di attribuzione, se un coerede sia titolare di una quota maggiore rispetto agli altri, condizione che ne determina la prevalenza in applicazione del favor divisionis.

Va considerata la vendita all’incanto solo come rimedio residuale, da attivare quando nessun criterio obiettivo di preferenza consenta l’attribuzione del bene a uno o più coeredi.