Art. 721 c.c. Vendita degli immobili

Funzione della norma

L’art. 721 c.c. si colloca nel segmento della disciplina della divisione ereditaria che regola le ipotesi in cui la liquidazione di beni della massa diviene funzionale allo scioglimento della comunione, sia per il pagamento dei debiti e pesi ereditari (art. 719 c.c.), sia per la presenza di immobili non comodamente divisibili (art. 720 c.c.). La sua funzione non è stabilire se l’immobile debba essere venduto, perché tale presupposto discende dalle situazioni disciplinate dagli articoli precedenti, ma disciplinare come la vendita debba essere regolata, imponendo che siano fissati i patti e le condizioni e attribuendo ai condividenti la priorità nella loro determinazione, con intervento sostitutivo dell’autorità giudiziaria solo in difetto di accordo.

La priorità dell’accordo tra condividenti

I patti e le condizioni della vendita spettano, in primo luogo, ai condividenti stessi: solo in mancanza di un loro accordo interviene l’autorità giudiziaria a stabilirli. La norma privilegia quindi l’autonomia negoziale dei condividenti nella regolazione delle modalità della vendita, riservando all’intervento giudiziale una funzione sussidiaria e sostitutiva.

La prova della comproprietà nel giudizio che precede la vendita

Come già rilevato in tema di diritto alla quota in natura (art. 718 c.c.), il giudizio di divisione, e con esso il procedimento che conduce all’eventuale vendita di beni immobili, non richiede la prova rigorosa della comproprietà propria dell’azione di rivendicazione o di accertamento positivo della proprietà: la divisione, non operando alcun trasferimento di diritti da un condividente all’altro, è volta a far accertare un diritto comune a tutte le parti in causa. In caso di non contestazione sull’appartenenza dei beni, non può disconoscersi la possibilità di una prova indiziaria, né la rilevanza delle verifiche compiute dal consulente tecnico (Cass. 6228/2023; Cass. 3654/2025).

La tutela dei terzi controinteressati e la documentazione ipocatastale

Il dovere del giudice di ordinare, in presenza di trascrizioni o iscrizioni contro i singoli compartecipi, la chiamata in giudizio dei creditori e degli aventi causa (artt. 784 c.p.c., 1113 c.c.) risponde alla sola esigenza di consentire loro di vigilare sul procedimento divisionale, ma non giustifica l’implicita imposizione, a carico dei compartecipi, di documentare, a pena di inammissibilità della domanda, la presenza o l’assenza di trascrizioni e iscrizioni sulla quota indivisa: la chiamata dei creditori iscritti e degli aventi causa costituisce un onere da assolvere affinché la decisione faccia stato nei loro confronti, senza costituire condizione di validità della divisione (Cass. 3654/2025).

«Nei giudizi di scioglimento della comunione, la produzione dei certificati relativi alle trascrizioni e iscrizioni sull’immobile da dividere, imposta dall’art. 567 c.p.c. per la vendita del bene pignorato, non costituisce un adempimento previsto a pena di inammissibilità o improcedibilità della domanda, neppure quando debba procedersi alla vendita dell’immobile comune, atteso che questa, a differenza di quanto accade nel processo di espropriazione, non avviene ai danni di qualcuno, ma nell’interesse di tutti, sicché il richiamo alle norme del processo di espropriazione è limitato alle sole modalità esecutive della vendita e ai relativi rimedi. Le informazioni richieste dal predetto articolo si devono comunque necessariamente acquisire a tutela del terzo acquirente, ma a tale esigenza sovraintende d’ufficio il giudice della divisione, il quale, nello svolgimento del potere di direzione delle operazioni, può ordinare alle parti la produzione della documentazione occorrente o avvalersi del professionista delegato alla vendita.» (Cass. 10067/2020; Cass. 3654/2025)

La domanda di divisione, anche quando sia proposta da uno solo dei condividenti, è sempre comune a tutti i condividenti, i quali sono tutti sullo stesso piano e hanno tutti eguale diritto alla divisione (Cass. 6105/1987; Cass. 15504/2018; Cass. 4353/1980).

Errori frequenti

• Ritenere che i patti e le condizioni della vendita degli immobili siano sempre rimessi in via esclusiva all’autorità giudiziaria. La priorità spetta all’accordo dei condividenti; il giudice interviene solo in mancanza di intesa.
• Ritenere inammissibile la domanda di divisione in assenza della produzione di certificati di trascrizioni e iscrizioni sull’immobile da dividere. Tale produzione non costituisce condizione di ammissibilità o procedibilità della domanda.
• Considerare la chiamata in giudizio dei creditori e aventi causa condizione di validità della divisione. Tale chiamata è onere da assolvere solo perché la decisione faccia stato nei loro confronti.

Cosa fare

Va ricercato, in via prioritaria, l’accordo tra i condividenti sui patti e le condizioni della vendita degli immobili, prima di rimettere la questione all’autorità giudiziaria.

Va tenuto presente che l’assenza di documentazione ipocatastale completa non preclude, di per sé, la procedibilità della domanda di divisione o della vendita dell’immobile comune, spettando al giudice l’acquisizione officiosa delle informazioni necessarie a tutela dei terzi.