Abusi edilizi e sanatoria: la doppia conformità resta requisito dell’art. 36 TUED (Cons. Stato n. 5919 del 20.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’accertamento di conformità disciplinato dall’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 presuppone la doppia conformità, ossia la conformità dell’opera alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della sua realizzazione sia al momento della presentazione della domanda; requisito che non è superato dalle modifiche introdotte dal d.l. n. 69/2024 sull’art. 36-bis, norma riferibile alle sole difformità parziali. L’aumento volumetrico non giustificato esclude la qualificazione dell’intervento come ristrutturazione edilizia con demolizione e ricostruzione, poiché il criterio discretivo risiede nell’assenza di variazione di volume, altezza e sagoma. Gli interventi di rigenerazione urbana non sono sanabili ma richiedono titolo rilasciato prima della realizzazione, e la deroga al PRG non si estende ai vincoli di inedificabilità derivanti da fascia di rispetto stradale, che il codice della strada non abroga.

Il Fatto

I proprietari di una villetta in area agricola presentano al Comune un’istanza di permesso di costruire in sanatoria ex art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 per opere realizzate in assenza di titolo: ampliamenti, mutamento di destinazione del seminterrato e manufatti accessori. L’istanza segue un’ordinanza di demolizione e ripristino già emessa dal Comune e non opposta in via definitiva.

Il diniego opposto dall’amministrazione viene impugnato davanti al TAR Campania, sezione staccata di Salerno, che in parte dichiara improcedibile e in parte respinge il ricorso. Il giudice di primo grado esclude la qualificazione delle opere come ristrutturazione edilizia, nega l’applicabilità del piano casa regionale e della rigenerazione urbana e ritiene non configurabile il vuoto tecnico. I ricorrenti appellano, riproponendo i motivi assorbiti.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato conferma innanzitutto la improcedibilità del ricorso di primo grado nella parte relativa all’ordinanza di demolizione. La presentazione dell’istanza di sanatoria esprime una iniziativa sostanziale della parte privata che collide con l’assunto della legittimità delle opere. L’appello non contiene censure su questo punto; la censura è inoltre inammissibile poiché la domanda avrebbe dovuto essere proposta nel termine di sessanta giorni.

Sul merito, il Collegio rileva che la parte ha presentato istanza ex art. 36 del Testo Unico dell’Edilizia e non ex art. 36-bis. Solo la prima consente di sanare gli interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, mentre la seconda riguarda le difformità parziali. L’art. 36 richiede la doppia conformità, senza che le recenti riforme abbiano mutato il quadro.

Quanto all’aumento volumetrico, i ricorrenti non hanno dimostrato di essersi avvalsi delle regole del piano casa regionale, la cui efficacia è cessata il 30 giugno 2023 ai sensi della L.R. n. 18/2022: alla data dell’istanza le norme agevolative non erano più applicabili. L’incremento impedisce di qualificare l’opera come ristrutturazione con demolizione e ricostruzione, poiché manca l’assenza di variazione di volume, altezza e sagoma, con conseguente equiparazione a nuova costruzione.

La rigenerazione urbana prevista dalla L.R. Campania n. 5/2024 non è invocabile. Gli interventi di rinnovo del tessuto edilizio richiedono titolo abilitante da rilasciare prima della realizzazione e non possono formare oggetto di sanatoria. La deroga al PRG opera solo nei limiti espressi dalla norma regionale: non si estende ai vincoli di inedificabilità, che vanno rispettati perché desumibili dal sistema. La fascia di rispetto stradale prevista dal PRG osta alla concessione del beneficio, non essendo incompatibile con le fasce del codice della strada, la cui clausola di abrogazione non opera.

Infine, il piano seminterrato non può qualificarsi come vuoto tecnico: l’accertamento documenta un mutamento di destinazione verso laboratorio fotografico, con suddivisione in ambienti e impianti, e altezze inferiori al minimo richiesto dallo stesso regolamento edilizio invocato dalla parte. Difetta pertanto la conformità urbanistica. L’appello è respinto.