Abusi su immobile vincolato: sempre variazioni essenziali e demolizione (TAR Lazio n. 1022 del 27.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
Sugli immobili sottoposti a vincolo paesaggistico, archeologico o sismico, gli interventi eseguiti in difformità dal titolo abilitativo sono considerati variazioni essenziali ai sensi dell’art. 32, comma 3, d.P.R. n. 380/2001, anche quando, in astratto, integrerebbero una parziale difformità o una tolleranza costruttiva. In tali ipotesi non opera il regime dell’art. 34 del T.U.Ed. e la sanzione è necessariamente quella demolitoria ex art. 31, senza alternative pecuniarie. La valutazione dell’abuso esige una lettura unitaria e non atomistica delle opere, poiché la loro scomposizione elude i limiti di ammissibilità del titolo. Il provvedimento di demolizione, in quanto vincolato, non richiede la comunicazione di avvio del procedimento ex art. 7 l. n. 241/1990, essendo palese l’insussistenza di margini discrezionali ex art. 21-octies, comma 2.

Il Fatto

La ricorrente, proprietaria di un complesso edilizio sito nel Comune di Minturno, insiste su un’area sottoposta a vincolo paesaggistico-archeologico e sismico. A seguito di un sopralluogo congiunto del Servizio Urbanistica e della Polizia Locale, sono emerse numerose difformità rispetto alle autorizzazioni paesaggistiche e alle pratiche edilizie presentate in regime di CILA e SCIA alternativa: ampliamenti, chiusure di portico e terrazza, modifiche dei prospetti, una tettoia sul fabbricato secondario e muri perimetrali difformi.

Il Comune ha quindi adottato un’ordinanza di demolizione con rimessa in pristino entro novanta giorni, avvertendo che, in caso di inottemperanza, il bene sarebbe stato acquisito di diritto al patrimonio comunale. La ricorrente ha impugnato l’atto davanti al TAR Lazio, deducendo violazione del d.P.R. n. 380/2001, commistione tra artt. 27 e 31, e mancata comunicazione di avvio del procedimento.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge il ricorso affrontando anzitutto la qualificazione degli abusi. La ricorrente, pur ammettendo le difformità, sostiene che le opere, lette singolarmente, integrino tolleranze costruttive ex art. 34-bis, comma 2, del T.U.Ed. o parziali difformità ex art. 34, con esclusione della demolizione. Il Tribunale richiama l’art. 32, comma 3, d.P.R. n. 380/2001, che considera in totale difformità gli interventi su immobili vincolati, e coordinato con l’art. 17, comma 4, l.r. Lazio n. 15/2008.

Su questa base il TAR richiama il consolidato orientamento amministrativo: Cons. Stato, Sez. VI, n. 5421 del 2022; Cons. Stato, Sez. VI, n. 6651 del 2020; Cons. Stato, Sez. II, n. 2184 del 2025. In zona vincolata, si afferma, tutte le difformità, quale che ne sia la consistenza, sono variazioni essenziali ope legis e l’art. 27, comma 2 impone sempre la demolizione, senza alternative pecuniarie.

Quanto alla lettura “puntiforme” proposta dalla ricorrente, il Collegio oppone il principio della valutazione unitaria dell’abuso, richiamando Cons. Stato, Sez. VI, n. 4919 del 2021 e Cons. Stato, Sez. II, n. 9814 del 2023: non è dato scomporre l’intervento per elidere le interazioni delle opere e sottrarre l’insieme alla sanzione. Rileva anche l’elemento funzionale che lega manufatti strutturalmente separati ma diretti al medesimo scopo.

Infondato è poi il secondo motivo: nessuna commistione tra artt. 27 e 31, poiché la norma sistematica del Titolo IV distingue la vigilanza (Capo I) dalle sanzioni (Capo II), e il Comune ha correttamente esercitato l’una e irrogato l’altra.

Quanto al terzo motivo, il TAR riconosce l’esistenza di un orientamento che ammette le garanzie procedimentali per i provvedimenti sanzionatori complessi (C.G.A.R.S. n. 261 del 2024), ma lo ritiene inapplicabile al caso: essendo l’abuso accertato e la sanzione vincolata, opera l’art. 21-octies, comma 2, l. n. 241/1990, che esclude l’annullabilità quando il contenuto dispositivo non avrebbe potuto essere diverso. Il ricorso è respinto, con condanna alle spese.