Agevolazione prima casa estesa alle operazioni atipiche su immobili da costruire (Cass. civ. Sez. V n. 25761 del 22.09.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’agevolazione prima casa di cui all’art. 1 Tariffa Parte I, Nota II-bis del d.P.R. n. 131/1986, richiamata ai fini Iva dalla Tab. A, parte II, n. 21, allegata al d.P.R. n. 633/1972, ricomprende anche l’ipotesi degli immobili in corso di costruzione destinati ad abitazione non di lusso. Il beneficio si estende alle operazioni atipiche — quali la permuta e il do ut facias — inerenti a immobili ancora da costruire, ove realizzino la finalità di assicurare una prima casa all’acquirente. Rileva l’effettiva destinazione dell’immobile a residenza abituale, da realizzarsi entro il termine di decadenza triennale del potere di accertamento dell’ufficio ai sensi dell’art. 76, comma 2, del d.P.R. n. 131/1986. L’agevolazione non può essere negata per il solo fatto che il bene sia ancora in costruzione al momento dell’acquisto.

Il Fatto

L’Agenzia delle Entrate ha notificato ai contribuenti un avviso di liquidazione con cui revocava l’agevolazione prima casa, recuperando l’Iva ad aliquota ordinaria sulla differenza tra il 4% e il 10%. L’atto si fondava sulla natura atipica del contratto, un do ut facias consistente nella cessione di un immobile contro la costruzione di tre unità abitative.

La Commissione tributaria provinciale di Pescara ha accolto parzialmente il ricorso. In appello la Commissione tributaria regionale dell’Abruzzo ha annullato l’atto, ritenendo la causa del negozio atipico non dissimile da quella dei negozi espressamente agevolati. L’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per cassazione per un unico motivo, deducendo la violazione delle norme tributarie in materia.

La Motivazione della Corte

Il ricorrente sosteneva che l’agevolazione prima casa, in quanto norma speciale e derogatoria, non possa essere estesa analogicamente a fattispecie diverse da quelle espressamente contemplate. Il contratto atipico in esame, qualificato come permuta di cosa presente contro cosa futura, non sarebbe assimilabile alla cessione di un immobile in corso di costruzione.

La Corte muove dalla giurisprudenza consolidata secondo cui le agevolazioni spettano anche all’acquirente di immobile in corso di costruzione. Tali benefici possono essere conservati solo se la finalità dichiarata di destinare l’immobile ad abitazione venga realizzata entro il termine di decadenza triennale del potere di accertamento dell’ufficio, decorrente dalla richiesta di registrazione dell’atto, come stabilito dall’art. 76, comma 2, del d.P.R. n. 131/1986.

L’estensione del beneficio risponde alla medesima finalità dell’agevolazione, cioè favorire l’acquisto dell’abitazione principale. In questa prospettiva prevale l’effettiva destinazione dell’immobile rispetto al suo stato in divenire al momento dell’acquisto. La Corte richiama l’orientamento più recente, che ha riconosciuto l’agevolazione anche per un fabbricato collabente destinato, previa esecuzione degli interventi edilizi, ad abitazione principale.

Ne deriva che escludere il beneficio per il solo fatto che l’immobile sia in costruzione determinerebbe una disparità di trattamento irragionevole tra chi acquista un’abitazione già completata e chi, con il medesimo intento abitativo, acquista un bene da ultimare. Su tale fondamento anche il do ut facias in esame va ricompreso nel perimetro dell’agevolazione. Il motivo è dunque infondato e il ricorso è rigettato, con compensazione delle spese per la novità della questione.