Apertura di varco nel muro comune lede stabilità e decoro (Cass. civ. Sez. II n. 524 del 09.01.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il condomino può aprire nel muro comune dell’edificio nuove porte o finestre, ovvero ingrandire e trasformare quelle esistenti, purché tali opere non pregiudichino la stabilità e il decoro architettonico dell’edificio, né incidano sulla destinazione della cosa comune. Il decoro architettonico va inteso come l’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che imprimono all’edificio una determinata, armonica fisionomia, senza che occorra un fabbricato di particolare pregio artistico. L’indagine volta a stabilire se in concreto l’innovazione alteri tale decoro è demandata al giudice del merito e il suo apprezzamento, se congruamente motivato, sfugge al sindacato di legittimità. In tema di spese di lite nel giudizio d’appello, il principio secondo cui la riforma, anche parziale, della pronuncia di primo grado determina la caducazione ex lege della statuizione sulle spese non è violato quando il giudice di secondo grado confermi espressamente, per le parti non riformate, la sentenza appellata, recependo così il pregresso regime delle spese sulla base di una complessiva riconsiderazione, anche implicita, dell’esito della lite.

Il Fatto

I proprietari di un appartamento di un fabbricato convennero in giudizio la vicina, proprietaria di una unità abitativa confinante, lamentando una serie di opere edili realizzate in asserita violazione delle distanze e delle regole sulla proprietà comune. Tra queste: l’ampliamento di un vano con inglobamento di una cisterna e apertura di una finestra in affaccio sul fondo attoreo, la creazione di una porta di accesso insistente su area comune, l’alloggiamento di un contatore idrico e l’interramento di condotte sotto il fondo dei ricorrenti, oltre a uno sbancamento ritenuto lesivo della recinzione. Chiesero il ripristino dei luoghi, il rilascio dei beni e il risarcimento del danno.

La convenuta propose domanda riconvenzionale di usucapione. Il Tribunale rigettò la riconvenzionale e, in parziale accoglimento della domanda principale, condannò la convenuta al ripristino e al risarcimento. La Corte d’appello, accogliendo parzialmente il gravame della convenuta, escluse il danno risarcitorio e confermò nel resto. La vicenda giunge così in cassazione.

La Motivazione della Corte

La ricorrente censura la sentenza d’appello per non avere spiegato in che modo le opere avessero leso la proprietà comune, sostenendo che l’apertura dei varchi nel muro perimetrale non avrebbe influito sulla staticità dell’immobile né pregiudicato sicurezza e decoro architettonico. La Corte dichiara il motivo in parte infondato e in parte inammissibile: la Corte d’appello ha correttamente applicato i principi regolanti la materia, essendo consentito al condomino aprire nuove porte o finestre nel muro comune, ma non a scapito della stabilità e del decoro.

Richiamando il principio già espresso dalla sentenza n. 23459 del 2004, la Corte ribadisce che queste opere sono legittime solo se non pregiudicano la stabilità e il decoro architettonico dell’edificio, inteso come l’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture ornamentali. Il giudizio di fatto espresso dal giudice del merito sull’idoneità lesiva del varco non è stato adeguatamente censurato, nonostante il richiamo al n. 5 del comma I dell’art. 360 cod. proc. civ., risultando così non più sindacabile in sede di legittimità.

Quanto alla cisterna, la ricorrente censura l’omessa valutazione dell’atto di divisione del 1921 che ne attestava la proprietà esclusiva. Il motivo è infondato: la Corte d’appello aveva dato per acquisita la proprietà esclusiva della cisterna, ma aveva comunque ravvisato la violazione della proprietà comune in conseguenza dell’abbattimento del muro maestro.

Il motivo sullo sbancamento è dichiarato inammissibile per difetto di autosufficienza: la ricorrente non ha indicato in quale specifico atto del grado precedente aveva riproposto le critiche sulle indagini tecniche, questioni mai devolute al giudice di secondo grado. La Corte richiama i principi di Sez. L n. 18018 del 2024 e Sez. II n. 20694 del 2018. Infine, il motivo sulle spese di primo grado è infondato: la conferma nel resto della sentenza appellata bene può essere intesa come implicita valutazione della congruità della statuizione sulle spese, non incisa dal ridotto accoglimento delle domande. Il ricorso è respinto, con condanna al rimborso delle spese e contributo unificato ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater d.P.R. n. 115 del 2002.