Inapplicabilità del principio di prevenzione alle distanze delle vedute ex art. 905 c.c. (Cass. civ. Sez. 2 n. 13126 del 07.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia di distanze legali, il principio di prevenzione si applica esclusivamente alla distanza tra costruzioni, non anche a quella disciplinata dall’art. 905 c.c. per l’apertura delle vedute. Il proprietario che costruisce per primo è pertanto tenuto comunque a mantenere le vedute dirette a una distanza non inferiore a un metro e mezzo dal confine, anche quando il fondo vicino sia inedificato. La costituzione di una servitù di veduta a distanza inferiore a quella legale non può essere dedotta per la prima volta in sede di legittimità, dovendo la parte che la invochi dimostrare di averla tempestivamente fatta valere nei gradi di merito, indicando specificamente l’atto processuale in cui ciò sia avvenuto, in ossequio al principio di autosufficienza del ricorso.

Il Fatto

Il titolare di un’officina conveniva in giudizio il proprietario di un confinante autosalone, chiedendone la condanna alla demolizione di una porzione di fabbricato realizzata in violazione delle distanze di legge e pregiudicante il proprio diritto di veduta per effetto di aperture e affacci illegittimi. Il giudice di primo grado, espletata la CTU, accoglieva parzialmente la domanda, riconoscendo al proprietario dell’officina la qualità di primo costruttore solo con riferimento a una specifica particella e ordinando l’arretramento di alcune porzioni dell’edificio e la regolarizzazione di una sola veduta.

La Corte d’Appello di Potenza, riformando parzialmente la sentenza, dichiarava l’irregolarità di tutte le vedute aperte sul nuovo corpo di fabbrica realizzato sul confine, in quanto capaci di consentire l’affaccio diretto e obliquo sul fondo del vicino, condannando il proprietario a rispettare la distanza legale prevista dall’art. 905 c.c. Avverso tale decisione, il soccombente e la sua società proponevano ricorso per cassazione, affidato a un unico motivo.

La Motivazione della Corte

Con l’unico motivo di ricorso si deduceva la violazione e falsa applicazione degli artt. 905 e 1027 c.c., nonché l’omesso esame di un fatto decisivo. I ricorrenti lamentavano che la Corte territoriale non avesse considerato il diritto di veduta acquisito sin dalla data del rilascio della concessione edilizia da parte del Comune, all’epoca ancora proprietario delle particelle confinanti: la concessione avrebbe costituito una servitù di veduta in danno dei fondi poi ceduti al controricorrente, con conseguente vincolo per gli acquirenti, in linea con la giurisprudenza di legittimità in materia di piani di lottizzazione.

La Corte di Cassazione ha preliminarmente rilevato la natura in parte inammissibile della censura, in quanto la questione relativa alla costituzione di una servitù di veduta mediante accordo di lottizzazione con il Comune non risultava affrontata nella sentenza impugnata. Richiamando il principio per cui, ove con il ricorso siano prospettate questioni nuove, la parte ricorrente ha l’onere di allegare l’avvenuta deduzione nei gradi di merito e di indicare in quale specifico atto del giudizio precedente ciò sia avvenuto, il Collegio ha escluso che tale onere fosse stato assolto.

Nel merito, la Corte ha ritenuto infondata la tesi relativa all’applicabilità del criterio di prevenzione anche alle distanze tra vedute. È stato ribadito il principio, ricavato dalla giurisprudenza consolidata, secondo cui tale criterio opera solo nel caso di distanza tra costruzioni: chi costruisce per primo può ubicare il proprio fabbricato rispetto al confine nel modo ritenuto più opportuno, ma questa facoltà non si estende alle aperture di vedute, per le quali la legge impone inderogabilmente il rispetto della distanza minima dal confine, a tutela del fondo vicino anche se inedificato.

Il ricorso è stato pertanto rigettato, con condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese del giudizio di legittimità e dichiarazione della sussistenza dei presupposti per il versamento dell’ulteriore contributo unificato.