Aree catastali F/1 e IMU: rileva la potenzialità edificatoria, non la rendita (Cass. civ. Sez. V n. 26671 del 03.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di IMU, il classamento di un’area urbana nella categoria catastale F/1 non è di per sé sufficiente a escluderne l’assoggettamento all’imposta. La soggezione all’IMU dipende dalla verifica della potenzialità edificatoria dell’area secondo gli strumenti urbanistici vigenti: se il Comune riconosce che l’area, pur priva di rendita, ha potenzialità edificatorie, essa va considerata a tutti gli effetti area fabbricabile e la base imponibile è determinata ai sensi dell’art. 5, comma 5, del D.Lgs. n. 504/1992. Diversamente, l’area F/1 non qualificabile come edificabile non genera capacità contributiva e resta esclusa dalla tassazione. La motivazione del giudice di merito che aderisca all’interpretazione di una parte, riproducendone anche parte degli atti difensivi, non è per ciò solo nulla, ove le ragioni della decisione risultino chiare, univoche ed esaustive.

Il Fatto

Una società cooperativa di consumo, proprietaria di un’area in Genova censita al Catasto terreni fino al 2014, ha versato l’IMU come area edificabile secondo un valore autodichiarato. Nel 2014 ha presentato una procedura DOCFA di frazionamento e riclassificazione, con iscrizione di parte dell’area come urbana in categoria F/1, priva di rendita, e di altra porzione in categoria C/2. La società ha poi chiesto al Comune il rimborso dell’IMU versata per la porzione F/1 relativa al periodo successivo alla DOCFA.

Per l’anno 2015 la società ha effettuato un pagamento parziale e il Comune ha emesso un avviso di accertamento, impugnato dalla contribuente. La C.T.P. di Genova ha accolto il ricorso, ritenendo infondata la pretesa impositiva perché l’immobile risultava classificato in F/1, priva di rendita. La CTR Liguria ha invece accolto l’appello del Comune, compensando le spese. La società ha proposto ricorso per cassazione con quattro motivi; il Comune ha resistito con controricorso e la Procura Generale ha concluso per il rigetto.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina anzitutto il primo motivo, con cui si deduce la nullità della sentenza per violazione dell’art. 112 c.p.c., per omesso esame dell’eccezione relativa all’art. 7 della legge n. 212/2000. Il motivo è dichiarato inammissibile per carenza di autosufficienza, in violazione degli artt. 366 n. 6 e 369 n. 4 c.p.c., non essendo stati specificamente indicati gli atti e i documenti su cui il ricorso si fonda. La Corte richiama i criteri di sinteticità e chiarezza elaborati in conformità alla sentenza CEDU del 28 ottobre 2021 (causa Succi c/Italia) e il principio per cui, nel processo tributario, il ricorrente deve rispettare l’onere di specifica indicazione degli atti e della loro collocazione nei gradi di merito.

Il secondo motivo, con cui si contesta la violazione dell’art. 7 della legge n. 212/2000 e dell’art. 3 della legge n. 241/1990, è rigettato sia perché la censura non era stata formulata nel giudizio di prime cure, sia perché la soluzione del giudice del gravame è conforme al principio per cui, in tema di classamento a seguito di procedura DOCFA, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non sono disattesi dall’Ufficio e la differenza di rendita deriva da una diversa valutazione tecnica, l’obbligo di motivazione è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita.

Il terzo motivo, che lamenta la violazione degli artt. 132 c.p.c. e 36 del D.Lgs. n. 546/1992 per motivazione meramente apparente, è respinto. La Corte ricorda che la motivazione apparente ricorre quando la motivazione, pur materialmente esistente, è costruita in modo da rendere impossibile ogni controllo sull’esattezza e sulla logicità del ragionamento decisorio. Nella specie la posizione del giudice d’appello è chiara e fonda sul principio che le aree F/1 non generano reddito e sono esenti dall’IMU solo se non qualificabili come fabbricabili.

Il quarto motivo, che censura la liquidazione dell’IMU per il 2015 basata sul valore venale in comune commercio, è rigettato. Il mero classamento in F/1 non esclude l’assoggettamento all’imposta: la soggezione dipende dalla potenzialità edificatoria dell’area. Se il Comune riconosce tale potenzialità, si applica l’art. 5, comma 5, del D.Lgs. n. 504/1992 e la base imponibile è il valore venale. Tale valutazione di merito non è sindacabile in sede di legittimità. Il ricorso è quindi rigettato, con condanna alle spese e contributo unificato.