Art. 749 c.c. Miglioramenti e deterioramenti dell’immobile alienato

Funzione della norma

L’art. 749 c.c. estende i criteri dell’art. 748 c.c. all’ipotesi in cui l’immobile donato sia stato alienato dal donatario a un terzo: la fattispecie non riguarda ogni bene donato, ma soltanto l’immobile già oggetto di donazione, poi trasferito, quando la collazione debba ormai avvenire per imputazione e non più in natura. La norma evita che l’alienazione alteri il corretto riequilibrio tra coeredi: il donatario resta soggetto agli effetti economici delle migliorie o dei deterioramenti prodotti dal terzo acquirente, esattamente come se li avesse prodotti lui stesso.

Il limite temporale: solo le vicende anteriori all’apertura della successione

«I miglioramenti, in quanto nella specie pacificamente apportati dopo l’apertura della successione, erano estranei all’ambito della riduzione già pronunciata, sicché i donatari non possono pretenderne la deduzione dal valore del bene, secondo una logica simile a quella dell’art. 748 c.c. Invero, il valore dei miglioramenti di cui si deve tenere conto ai sensi di tale norma è quello accertabile al momento dell’apertura della successione, essendo a questo stesso momento riportata la stima dei beni donati, secondo quanto dispone l’art. 556 c.c. che richiama gli artt. 747-750 concernenti le modalità di determinazione del valore dei beni da conferire in collazione. […] I ricorrenti richiamano nella memoria l’art. 749 c.c., che prevede l’ipotesi dei miglioramenti apportati dall’acquirente del bene donato. Il richiamo non fornisce alcun argomento alla tesi dei ricorrenti. Infatti, i miglioramenti dovuti alla condotta dell’acquirente, considerati dalla norma, sono pur sempre quelli intervenuti prima dell’apertura della successione, che vanno trattati alla stregua dei miglioramenti (e deterioramenti) dovuti alla condotta del donatario.» (Cass. 17409/2023)

Il principio è dirimente: rilevano ai sensi dell’art. 749 c.c. solo le migliorie e i deterioramenti dell’acquirente intervenuti prima dell’apertura della successione. Quelli successivi restano estranei alla collazione e alla riduzione, e seguono eventualmente altri rimedi tra le parti interessate.

Il confine con l’art. 748 c.c. e con la riduzione per lesione di legittima

L’art. 749 c.c. non va confuso con l’art. 748 c.c.: quest’ultimo regola direttamente i rapporti tra coeredi quando il bene è ancora riferibile al donatario, mentre l’art. 749 c.c. estende i medesimi criteri al caso derivato dell’immobile alienato, evitando che il donatario si sottragga agli effetti economici delle migliorie o dei deterioramenti solo perché il bene è passato in mano al compratore. La norma va tenuta distinta anche dalla riduzione delle donazioni lesive della legittima: la collazione opera tra coeredi obbligati al conferimento (figli, loro discendenti e coniuge concorrenti alla successione, salvo dispensa nei limiti della disponibile), mentre la riduzione tutela i legittimari contro disposizioni lesive secondo presupposti, legittimazione ed effetti verso i terzi diversi.

Irrilevanza delle vicende negoziali del trasferimento

Restano fuori dalla norma le vicende meramente negoziali del trasferimento, il prezzo pattuito tra donatario e acquirente, nonché le utilità o perdite che non si traducano in un effettivo mutamento del valore del bene al tempo dell’apertura della successione. L’art. 749 c.c. non attribuisce inoltre ai coeredi un’azione reale recuperatoria contro l’acquirente per il solo fatto della collazione, a differenza delle regole sulla riduzione delle donazioni, che disciplinano specificamente gli effetti verso gli aventi causa del donatario: il rapporto di collazione resta tra coeredi, e l’acquirente rileva solo come autore materiale delle trasformazioni del bene.

Giurisprudenza di legittimità sulla fattispecie specifica

Cass. 4146/2025 conferma che, ai fini della collazione dell’immobile donato e poi alienato, con migliorie o deterioramenti eseguiti dall’avente causa del donatario, si applicano i criteri valutativi dell’art. 748 c.c., con deduzione delle migliorie reali e addebito dei deterioramenti colposi. Cass. 27581/2024 chiarisce che la stima deve guardare al valore del bene rilevante per la collazione, non al mero costo storico delle opere né al solo prezzo di vendita, ribadendo la rilevanza dell’accessione nella determinazione del donatum. Cass. 2510/2022 include nel valore della res donata anche i contributi di ricostruzione correlati alla proprietà, confermando una lettura ampia degli elementi che incidono sul valore collazionabile.

Profili probatori

L’onere della prova grava, secondo la rispettiva allegazione, su chi chiede la detrazione delle migliorie o delle spese e su chi invoca l’addebito dei deterioramenti, trattandosi di componenti correttive del valore di base dell’immobile da imputare alla quota. Il mezzo istruttorio normalmente decisivo è la consulenza tecnica estimativa, integrata dalla documentazione edilizia, fiscale e contrattuale relativa alle opere eseguite dall’acquirente.

Errori frequenti

• Computare migliorie o deterioramenti dell’acquirente intervenuti dopo l’apertura della successione. La norma considera rilevanti solo le vicende anteriori a tale momento.
• Eccepire l’intervenuta vendita del bene come motivo di esclusione della collazione. La legge presuppone espressamente l’ipotesi dell’alienazione e ne disciplina gli effetti, senza escludere l’obbligo collatizio.
• Agire contro l’acquirente con un’azione reale recuperatoria fondata sulla sola collazione. Il rapporto di collazione resta interno ai coeredi; l’acquirente non è parte necessaria di tale rapporto.
• Valorizzare il prezzo pattuito tra donatario e acquirente come criterio di stima. Il valore rilevante è quello del bene al tempo dell’apertura della successione, non il corrispettivo negoziale del trasferimento.

Cosa fare

Va accertato se le migliorie o i deterioramenti prodotti dall’acquirente siano intervenuti prima o dopo l’apertura della successione, poiché solo i primi rilevano ai fini della collazione.

Va costruita la domanda come questione interna di formazione della massa e delle quote tra coeredi, senza coinvolgere impropriamente l’acquirente come parte dell’obbligo collatizio.

Va disposta, ove necessario, una CTU estimativa retrospettiva per accertare il valore del bene all’apertura della successione e l’incidenza delle opere eseguite dall’acquirente entro quella data.