Canoni locazione uso non abitativo tassabili anche se non percepiti (Cass. civ. Sez. V n. 27276 del 13.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di imposte sui redditi, i canoni derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso non abitativo concorrono a formare il reddito complessivo indipendentemente dalla loro effettiva percezione, per tutta la durata del contratto. La deroga contenuta nell’art. 26, comma 1, del d.P.R. n. 917/1986, che esclude da tassazione i canoni non percepiti se la morosità è comprovata dall’intimazione di sfratto o dall’ingiunzione di pagamento, opera esclusivamente per le locazioni ad uso abitativo. La regola di imputazione prescinde dalla concreta percezione fino a che non intervenga la risoluzione del contratto o un provvedimento di convalida di sfratto. La risoluzione consensuale non ha effetto retroattivo, perché l’art. 1458, comma 1, cod. civ. non estende la risoluzione alle prestazioni già eseguite nei contratti a esecuzione continuata. Non è configurabile alcuna violazione dell’art. 53 Cost., poiché la capacità contributiva può desumersi da qualsiasi indice rivelatore di ricchezza secondo valutazioni riservate al legislatore.

Il Fatto

Il contribuente impugna la sentenza con cui la Commissione tributaria regionale del Lazio, accogliendo parzialmente il suo appello, ha rideterminato in € 35.600,00 — e non in € 38.152,00 come accertato dall’ente impositore — il reddito complessivo derivante da canoni di locazione di un immobile concesso in godimento ad uso diverso. In primo grado la Commissione tributaria provinciale di Roma aveva rigettato il ricorso avverso l’avviso di accertamento relativo a canoni non dichiarati.

Il contribuente deduce la violazione della regola di non imputazione dei redditi derivanti da locazioni ad uso diverso che non siano stati percepiti per morosità del conduttore, invocando il combinato disposto dell’art. 26, comma 1, d.P.R. n. 917/1986 e dell’art. 53 Cost. Resiste l’Agenzia delle entrate, proponendo ricorso incidentale sulla parte in cui il giudice di seconde cure ha escluso il recupero a tassazione di due mensilità, sul rilievo che la scrittura di riconsegna dell’immobile era priva di data certa.

La Motivazione della Corte

La Corte muove dal tenore letterale dell’art. 26, comma 1, TUIR, che fa concorrere i redditi fondiari al reddito complessivo indipendentemente dalla percezione. La deroga per i canoni non percepiti è espressamente limitata ai contratti di locazione ad uso abitativo e richiede che la mancata percezione sia comprovata dall’intimazione di sfratto o dall’ingiunzione di pagamento.

Poiché è pacifico che l’immobile locato avesse destinazione diversa da quella abitativa, il Collegio richiama la Sez. 5, sent. n. 651 del 18/01/2012, secondo cui il reddito degli immobili locati per fini non abitativi è individuato in relazione al reddito locativo finché è in vita il contratto, con la conseguenza che anche i canoni non percepiti per morosità sono tassabili fino alla risoluzione o alla convalida dello sfratto. Nella stessa linea si colloca la Sez. 5, ord. n. 16981 del 13/08/2020, che ha esteso il principio anche ai canoni di immobile pignorato.

Quanto alla dedotta violazione dell’art. 53 Cost., la Corte ricorda che la questione è già stata scrutinata: la Corte cost. n. 196 del 23/06/2022 ha dichiarato inammissibile per difetto di rilevanza la questione sollevata in riferimento agli artt. 3 e 53 Cost., rilevando che il criterio di imputazione prescinde dalla percezione dei canoni. Già in precedenza la Corte cost. n. 362 del 02/08/2000 aveva escluso l’illegittimità costituzionale della disciplina, osservando che la capacità contributiva può ricavarsi da qualsiasi indice rivelatore di ricchezza, salvo il controllo sulla palese arbitrarietà.

La sentenza impugnata è quindi conforme ai precedenti: la risoluzione consensuale non ha effetto retroattivo, perché l’art. 1458, comma 1, cod. civ. — applicabile, salva diversa volontà, anche alla risoluzione consensuale — non estende l’effetto alle prestazioni già eseguite. L’accordo transattivo con cui il contribuente ha rinunciato al pagamento di alcune mensilità ha rilevanza meramente inter partes e non incide sulla ripresa a tassazione.

Il ricorso incidentale dell’ufficio è invece inammissibile. Pur formalmente articolato ai sensi dell’art. 360, n. 3, cod. proc. civ., esso mira a ottenere un nuovo apprezzamento dei fatti accertati dal giudice di merito. La Corte richiama la Sez. 2, ord. n. 10927 del 23/04/2024 e la Sez. Un. n. 34476 del 27/12/2019: è inammissibile il motivo che, sotto l’apparente deduzione del vizio di legge, persegua una rivalutazione delle risultanze istruttorie. Il ricorso principale è rigettato, con compensazione delle spese per soccombenza reciproca.