Caparra, penale e risoluzione del preliminare scelta spetta alla parte fedele (Cass. civ. Sez. II n. 236 del 07.01.2025)

Principi di diritto (Massima)
La caparra confirmatoria e la clausola penale per l’inadempimento possono coesistere nello stesso contratto preliminare, perché entrambe tendono a indurre l’obbligato all’adempimento. Esse però si applicano in ipotesi diverse: la caparra opera quando, per effetto del recesso, il contratto non possa essere più adempiuto; la penale trova applicazione quando la parte non inadempiente preferisca domandare l’esecuzione del contratto o la risoluzione giudiziale. La scelta tra i due rimedi spetta alla parte fedele, non all’inadempiente, e una volta esercitata l’azione di risoluzione resta fermo il diritto al pagamento della penale pattuita. L’accertamento della natura — acconto, caparra o penale — della somma versata anticipatamente è indagine di fatto del giudice del merito, incensurabile in sede di legittimità se adeguatamente motivata.

Il Fatto

Un promittente acquirente e cinque promittenti venditori stipulano un preliminare di vendita di un suolo edificatorio. Nel contratto i promittenti venditori si riservano la scelta alternativa tra l’acquisizione del prezzo e la permuta con alcuni appartamenti da realizzare sul fondo. Il promissario acquirente versa un acconto di euro 30.000,00. Al termine fissato per il definitivo, e anche dopo la diffida notificatagli, non indica il notaio né la data della stipula e non richiede tempestivamente la concessione edilizia. I promittenti venditori alienano quindi il fondo a terzi e ottengono, in via monitoria, il pagamento di euro 30.000,00 a titolo di acconto ed euro 100.000,00 a titolo di penale.

L’opposizione al decreto ingiuntivo si chiude, in primo grado e poi in appello, con la risoluzione del preliminare per inadempimento del promissario acquirente, con condanna di questi alla penale, e con il rigetto della sua riconvenzionale risarcitoria. Il promissario acquirente ricorre per cassazione con sei motivi; i controricorrenti resistono.

La Motivazione della Corte

La Cassazione affronta anzitutto la procedibilità del ricorso. Dalla relata di notifica della sentenza impugnata manca agli atti, ma il ricorso è stato notificato entro il termine breve decorrente dalla pubblicazione del provvedimento, sicché l’impugnazione è ammissibile.

Sul primo motivo la Corte distingue nettamente la caparra confirmatoria dalla clausola penale. La caparra ha valore di acconto e di anticipata liquidazione del prezzo, mentre la penale costituisce anticipata liquidazione del danno. I due istituti possono coesistere nello stesso contratto, ma si applicano in ambiti differenti: la caparra opera quando, per effetto del recesso, il contratto non possa più essere adempiuto; la penale è invocabile quando la parte fedele scelga l’esecuzione o la risoluzione giudiziale. I promittenti venditori hanno agito per la risoluzione giudiziale e chiesto la penale, non la caparra, sicché la condanna è corretta. La qualificazione della somma anticipata è accertamento di fatto riservato al giudice del merito.

Sul secondo motivo, relativo all’interpretazione del preliminare, la Corte rileva che l’indagine sulla volontà negoziale è affidata al giudice di merito. Il ricorrente che deduca la violazione dei canoni ermeneutici deve indicare le norme violate e spiegare come il giudice se ne sia discostato, non contrapporre una lettura alternativa. La sentenza impugnata ha fondato l’ermeneutica sull’elemento letterale e sul contegno delle parti ai sensi dell’art. 1362 c.c., offrendo una lettura plausibile: la censura è quindi inammissibile.

Sul terzo motivo, la diffida è risultata funzionale alla scadenza del termine “massimo” previsto dal preliminare, non anticipata rispetto ad essa, e il promissario acquirente non ha indicato entro il termine il notaio e la data della stipula. Sui motivi quarto e quinto, la Corte esclude che la presentazione di un permesso di costruire a nome di una società valga quale dichiarazione di nomina e che l’offerta del prezzo mediante assegni bancari integri un accordo tacito derogatorio del principio di cui all’art. 1277 c.c.: entrambe le censure sono inammissibili.

Sul sesto motivo, la vendita del fondo a terzi da parte dei promittenti venditori è ritenuta non inadempiente, perché intervenuta dopo la cristallizzazione dell’inadempimento del promissario acquirente, che giustifica il difetto funzionale sopravvenuto. Il ricorso è quindi rigettato, con condanna del ricorrente alle spese di lite e il contributo unificato ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.