Caparra penitenziale e imposta di registro: aliquota del 3% solo al recesso (Cass. civ. Sez. V n. 12398 del 07.05.2024)

Principi di diritto (Massima)
Ai fini dell’imposta di registro, la caparra penitenziale è un negozio accessorio da cui deriva l’attribuzione del diritto di recesso a fronte di un corrispettivo per il suo esercizio e ricade nell’ambito applicativo dell’art. 28 del d.P.R. n. 131 del 1986, perché l’esercizio del recesso produce gli stessi effetti della risoluzione. All’ammontare previsto quale corrispettivo del recesso si applica l’aliquota del 3% di cui all’art. 9 della parte prima della tariffa, ma solo al momento dell’eventuale esercizio e dello scioglimento del vincolo contrattuale. Restano ferme l’aliquota dello 0,5% dell’art. 6 della parte prima della tariffa in presenza di quietanze e l’imputazione dell’imposta pagata a quella principale dovuta per il contratto definitivo, se il recesso non è esercitato e la somma si traduce in acconto o saldo del prezzo.

Il Fatto

Il notaio e due società hanno impugnato gli avvisi di liquidazione con cui l’Agenzia delle Entrate ha rettificato l’imposta di registro dovuta su un contratto preliminare. L’Ufficio ha applicato alla somma pattuita a titolo di caparra penitenziale l’aliquota del 3% in luogo di quella dello 0,5%.

I ricorsi riuniti sono stati accolti in primo grado e la decisione è stata confermata in appello. L’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per cassazione; il notaio e una delle società si sono costituiti con controricorso, il notaio insistendo anche sulle questioni assorbite.

La Motivazione della Corte

L’Agenzia ha dedotto due motivi strettamente connessi: la violazione dell’art. 9 della tariffa allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, non essendo la caparra penitenziale prevista dalla nota all’art. 10 e dovendo quindi soggiacere all’aliquota residuale del 3%; e la violazione degli artt. 27 e 43 del d.P.R. n. 131 del 1986, non potendosi equiparare l’atto a un negozio sottoposto a condizione sospensiva.

La Corte richiama l’art. 1386 cod. civ.: la caparra penitenziale ha funzione di corrispettivo del recesso e attribuisce un diritto potestativo di contenuto patrimoniale. Sul piano civilistico non è un negozio sospensivamente condizionato, perché il diritto di recesso sorge immediatamente per volontà delle parti; solo il pagamento del corrispettivo è subordinato all’esercizio del recesso, come prevede l’art. 1373, terzo comma, cod. civ.

Esclusa l’applicazione della disciplina della caparra confirmatoria — diversa per struttura e funzione, secondo Sez. 6-3 n. 3954 del 2023 — non può operare l’art. 6 della parte prima della tariffa, cui rinvia la nota all’art. 10, che richiama la sola caparra confirmatoria. La disciplina va rinvenuta nell’art. 28 del d.P.R. n. 131 del 1986: la risoluzione del contratto è soggetta a imposta in misura fissa se dipende da clausola o condizione risolutiva espressa e, se è previsto un corrispettivo, su tale ammontare si applica l’imposta proporzionale.

Poiché lo scioglimento derivante dal recesso ha gli stessi effetti della risoluzione, sull’ammontare del corrispettivo si applica l’aliquota del 3% dell’art. 9 della parte prima della tariffa, salva l’ipotesi di quietanza soggetta allo 0,5%. La Corte corregge però la tesi dell’Agenzia: l’imposizione non opera alla registrazione del contratto contenente la pattuizione, ma solo in caso di scioglimento per recesso, come impone la lettera dell’art. 28, che esclude una doppia imposizione. La nota all’art. 10 conferma che al preliminare si tassa la sola caparra confirmatoria; l’obbligo di denuncia dell’esercizio del recesso è disciplinato dall’art. 19 del d.P.R. n. 131 del 1986. Il ricorso è rigettato con compensazione integrale delle spese.