Categoria catastale A/1 e abitazione di lusso: requisiti non coincidenti (Cass. civ. Sez. V n. 18173 del 03.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’attribuzione di un’unità immobiliare alla categoria catastale A/1 non comporta di per sé che l’immobile costituisca un’abitazione di lusso ai fini fiscali. I parametri del d.m. 2 agosto 1969, che individua le otto tipologie di abitazioni di lusso, sono distinti da quelli che presiedono al classamento catastale. Ne consegue che la congruità della revisione della categoria e della classe deve essere verificata in relazione alle caratteristiche proprie della categoria assegnata, e non ai requisiti di lusso indicati dal citato decreto ministeriale. Resta inoltre esclusa la configurabilità della violazione dell’art. 2697 cod. civ. quando il giudice di merito abbia semplicemente apprezzato in modo erroneo l’esito della prova, censurabile solo ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ.

Il Fatto

La controversia ha ad oggetto un avviso di accertamento con cui l’amministrazione finanziaria ha revisionato la categoria e la classe catastale di un’unità immobiliare, facendola transitare dalla categoria A/2 alla categoria A/1, con conseguente aumento della rendita.

Il contribuente impugna l’atto davanti alla Commissione tributaria provinciale, che respinge il ricorso. In appello, la Commissione tributaria regionale accoglie invece la domanda, ritenendo non congruo il classamento perché fondato sui requisiti di lusso del d.m. 2 agosto 1969. Avverso tale pronuncia l’Agenzia delle entrate propone ricorso per cassazione, affidato a due motivi, resistito dal contribuente con controricorso e memoria.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta anzitutto il primo motivo, con cui si denuncia la violazione e falsa applicazione del decreto ministeriale del 1969 e del d.P.R. n. 1142/1949. Il giudice di legittimità condivide la censura: la Commissione regionale ha confuso le caratteristiche delle abitazioni di lusso con l’attribuzione della categoria catastale.

Il percorso argomentativo muove dalla premessa che la legge non offre una definizione delle categorie e classi catastali. La qualificazione di un’abitazione come signorile, civile o popolare è frutto di un apprezzamento di fatto, riferito a nozioni dell’opinione generale, mutevoli nel tempo per percezione dei consociati, deperimento dell’immobile o degrado dell’area. La Corte richiama sul punto Cass. n. 22557 del 2008.

Tali caratteristiche non vanno però mutuate dal d.m. 2 agosto 1969, che indica i diversi parametri per stabilire la caratteristica «di lusso» delle abitazioni. L’attribuzione della categoria A/1 — abitazioni di tipo signorile, ubicate in zone di pregio con caratteristiche costruttive e di rifiniture superiori — non implica necessariamente che l’immobile sia un’abitazione di lusso. Sul punto la Corte richiama Cass. n. 2250 del 2021, Cass. n. 33927 del 2019 e Cass. n. 10283 del 2019.

La Corte distingue nettamente le due fattispecie: il classamento è volto ad attribuire categoria, classe e rendita; la qualificazione «di lusso» persegue il diverso scopo di precludere l’accesso a talune agevolazioni e presuppone i requisiti specifici delle otto tipologie indicate dal decreto del 1969. Il collegio trae conferma dalla previsione dell’art. 9, comma 3, lett. e), d.l. n. 557 del 1993, convertito in l. n. 133 del 1994, in cui la congiunzione disgiuntiva tra categorie A/1 e A/8 e caratteristiche di lusso conferma la mancata coincidenza dei requisiti.

Su queste basi, la sentenza impugnata è censurata per aver ritenuto non congruo il classamento in riferimento ai requisiti del punto 8 del decreto ministeriale, anziché alle caratteristiche proprie della categoria A/1. Il secondo motivo, che lamenta la violazione dell’art. 2697 cod. civ., è invece respinto: la Corte ribadisce che tale violazione è configurabile solo quando l’onere probatorio sia attribuito a parte diversa da quella onerata, non quando il giudice di merito ne apprezzi erroneamente l’esito, censurabile solo ex art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ. (richiamate Cass. nn. 17313/2020, 13395/2018, 18092 e 17313 del 2010). Il ricorso è quindi accolto quanto al primo motivo, con cassazione della sentenza e rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio in diversa composizione, anche per le spese.