Plusvalenza esclusa per cessione di immobile da demolire e ricostruire (Cass. civ. Sez. V n. 3303 del 10.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
La plusvalenza conseguente alla cessione a titolo oneroso di un compendio immobiliare già edificato non è soggetta a tassazione separata ai sensi degli artt. 67 e 68 del Tuir, quand’anche l’edificio insistente sia destinato all’abbattimento e alla ricostruzione con ampliamento e mutamento di destinazione d’uso. L’alternativa tra immobile edificato e terreno non edificato non ammette un tertium genus: è inibito all’Amministrazione finanziaria riqualificare la cessione dell’edificio come cessione del terreno edificabile sottostante, neppure ove il fabbricato non assorba integralmente la capacità edificatoria residua del lotto. Il principio della ragione più liquida consente di decidere sulla questione di più agevole soluzione, anche logicamente subordinata, senza esaminare previamente le altre.

Il Fatto

Il contribuente impugnava l’avviso di accertamento Irpef relativo all’anno di imposta 2011, con cui l’Amministrazione finanziaria aveva ripreso a tassazione la plusvalenza da cessione di un’area edificabile a favore di una società immobiliare. Il contribuente rappresentava di aver ceduto un compendio sul quale insisteva un edificio già realizzato, adibito a laboratorio, e sosteneva l’irrilevanza della circostanza che il fabbricato dovesse poi essere abbattuto per costruire edifici residenziali.

I giudici di primo grado rigettavano il ricorso. La CTR della Lombardia, in riforma, accoglieva l’appello del contribuente. L’Agenzia delle Entrate proponeva ricorso per cassazione con due motivi, articolati rispettivamente sulla violazione dell’art. 42 del d.P.R. n. 600/1973 e degli artt. 67, comma 1, lett. b), e 68 del Tuir.

La Motivazione della Corte

La Corte rileva che la CTR ha fondato la decisione su due autonome e autosufficienti rationes decidendi, entrambe investite da specifici motivi. I giudici di legittimità esaminano previamente il secondo motivo, la cui infondatezza rende superfluo l’esame del primo, richiamando il principio della ragione più liquida quale criterio sostitutivo dell’ordinaria scala delle questioni.

Il Collegio ricorda che tale strumento, già riconosciuto da Cass. sez. 6-L n. 12002 del 2014, consente di sostituire il profilo di evidenza a quello dell’ordine di trattazione delle questioni di cui all’art. 276 cod. proc. civ., in una prospettiva di economia processuale e di celerità del giudizio, costituzionalizzata dall’art. 111 Cost. La causa può quindi essere decisa sulla questione di più agevole soluzione, anche se logicamente subordinata, senza esaminare previamente le altre. Sul punto richiama Cass. n. 11458/2018, Cass. ord. n. 363/2019, Cass. n. 26214/2022, Cass. n. 30745/2019, Cass. n. 29927/2021, Cass. n. 33195/2022 e Cass. n. 3586/2023.

Nel merito, la Corte ricorda che la compravendita di un compendio immobiliare anche solo parzialmente edificato non sconta la plusvalenza da cessione di area edificabile, ma rientra nella fattispecie della cessione di terreno già edificato, ancorché l’immobile sia previsto come da abbattere e ricostruire con ampliamento e mutamento di destinazione. La tassazione separata quale reddito diverso riguarda le cessioni di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, e non anche i terreni sui quali insiste un fabbricato. Ciò vale anche se l’alienante ha presentato domanda di concessione edilizia per demolizione e ricostruzione (cfr. Cass. n. 15629/2014).

Il principio è poi affinato nel senso che l’alternativa tra edificato e non edificato non ammette un tertium genus, con la conseguenza che la cessione di un edificio non può essere riqualificata dall’Amministrazione come cessione del terreno edificabile sottostante, neppure ove l’edificio non assorba integralmente la capacità edificatoria residua del lotto, essendo inibito all’Ufficio superare il diverso regime fiscale previsto tassativamente per la cessione di edifici e per quella dei terreni (cfr. Cass. n. 5088/2019, n. 37416/2021, n. 39133/2021, richiamate da Cass. n. 12650/2024).

Il ricorso è pertanto rigettato, con condanna dell’Agenzia al rimborso delle spese di legittimità in favore del controricorrente. Essendo la ricorrente ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato, non si applica l’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115/2002.