Classamento catastale: conta la struttura dell’immobile, non l’uso a magazzino fatto al momento (Cass. civ. Sez. V n. 2423 del 05.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il provvedimento di attribuzione della rendita catastale di un immobile è un atto tributario che inerisce al bene che ne costituisce l’oggetto, secondo una prospettiva di tipo “reale”, riferita alle caratteristiche oggettive (costruttive e tipologiche in genere) che costituiscono il nucleo sostanziale della cd. “destinazione ordinaria”, sicché il fine di lucro perseguito dal proprietario va preso in considerazione, in quanto espressamente previsto come criterio di classificazione per numerose categorie, ma in termini oggettivati, nel senso che la sua sussistenza dev’essere desunta dalle caratteristiche strutturali dell’immobile, senza arrestarsi all’attività che ivi viene svolta in un determinato momento, potendo il predetto fine costituire un criterio meramente complementare, ma non alternativo o esclusivo ai fini del classamento. (Rv. 678022-01)

Il Fatto

Nel 2017 una società immobiliare presentava un atto di aggiornamento DOCFA per un vano di circa 680 mq al piano seminterrato di un complesso commerciale a Roma, fino ad allora censito in categoria D/7 (fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale). La società, che aveva frazionato l’immobile separando i piani fuori terra dal seminterrato, proponeva per quest’ultimo la categoria C/2 (magazzini), con rendita di circa 1.766 euro. L’Agenzia delle Entrate rettificava il classamento confermando la categoria D/7 con rendita di 11.526 euro.

La contribuente ricorreva alla Commissione Tributaria Provinciale di Roma lamentando la mancanza di sopralluogo, un errore nell’avviso e la violazione dei criteri di classamento. La mediazione falliva, anche dopo la proposta dell’Ufficio di ridurre la rendita a 8.100 euro. La CTP accoglieva il ricorso; la CTR del Lazio respingeva l’appello dell’Agenzia, ritenendo provato dalla consulenza di parte che l’immobile fosse al piano interrato, con unico accesso carrabile, senza finestre né impianti, e destinato di fatto a deposito. Considerava “generica” l’obiezione dell’Ufficio sulle altezze interne di 3,90 metri, incompatibili con i normali magazzini C/2.

L’Agenzia ricorreva in Cassazione con un unico motivo per violazione degli artt. 4, 6, 8 e 10 del r.d.l. n. 652/1939 e 6, 7 e 61 del d.P.R. n. 1142/1949: la CTR avrebbe privilegiato la destinazione attuale e di fatto del bene anziché la sua potenziale idoneità a produrre ricchezza, desumibile dalle caratteristiche oggettive, costruttive e tipologiche.

La Motivazione della Corte

La Corte ritiene il motivo fondato. Secondo il suo costante insegnamento, il provvedimento di attribuzione della rendita è un atto tributario che inerisce al bene in una prospettiva reale, riferita alle caratteristiche oggettive che ne connotano la “destinazione ordinaria”: l’idoneità dell’immobile a produrre ricchezza dipende dalla sua destinazione funzionale e produttiva, accertata in base alle potenzialità di utilizzo e non al concreto uso che ne viene fatto (Cass. n. 24078/2020). Il fine di lucro va considerato, essendo criterio di classificazione per molte categorie, ma in termini oggettivati, ricavandolo dalle caratteristiche strutturali dell’immobile; l’attività svolta in un dato momento è un criterio complementare, non alternativo né esclusivo (Cass. n. 22166/2020).

Nel caso concreto, l’attuale destinazione a magazzino non è dirimente, perché i depositi possono ricadere in astratto sia nella categoria C/2 sia nella D/7. Occorre invece una valutazione che tenga conto di tutte le caratteristiche dell’unità, comprese localizzazione urbana, ubicazione, ampiezza e cubatura, per stabilire se, in base alle sue qualità oggettive, l’immobile sia assimilabile a cantine, soffitte e fienili non agrari a destinazione generica (C/2) oppure ai fabbricati adattati per esigenze specifiche di attività industriali (D/7).

Non rileva neppure, secondo la Corte, che al momento dell’acquisto dell’intero complesso nel 2002 esso fosse accatastato come unica unità in categoria D/7: oggetto del giudizio è il riclassamento conseguente all’iniziativa della proprietà, che ha frazionato l’immobile e chiesto il “declassamento” del seminterrato. La sentenza è cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, per una nuova valutazione degli elementi indicati, trattandosi di accertamenti di fatto estranei al giudizio di legittimità.