Condono edilizio in area vincolata: nuove superfici non sanabili (Cons. Stato n. 10286 del 23.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
Le opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli, tra cui quello ambientale e paesistico, sono sanabili ai sensi dell’art. 32, comma 27, lett. d), del d.l. n. 269/2003 solo se anteriori all’imposizione del vincolo, conformi alle prescrizioni urbanistiche, assistite dal previo parere dell’Autorità preposta e, soprattutto, qualificabili come opere minori senza aumento di superficie, riconducibili al restauro, al risanamento conservativo o alla manutenzione straordinaria. Un abuso che comporti nuove superfici utili e nuova volumetria in zona vincolata non è condonabile. La trasformazione di locali di sottotetto, in origine non abitabili, in unità abitative costituisce variazione essenziale e va qualificata come nuova costruzione, con incidenza sul carico urbanistico. In presenza di un provvedimento plurimotivato, la legittimità di una sola delle ragioni indipendenti è sufficiente a sorreggere il diniego.

Il Fatto

Una società titolare di un complesso alberghiero presenta nel dicembre 2004 istanza di condono edilizio ai sensi della legge n. 326/2003 e della legge regionale n. 12/2004, per opere consistenti nella realizzazione, nel sottotetto di un fabbricato, di cinque locali adibiti a camere d’albergo.

Il Comune respinge l’istanza con ordinanza del 4 marzo 2016, fondandola su una pluralità di ragioni: contrasto con le previsioni degli strumenti urbanistici, estraneità alle tipologie condonabili, presenza di vincolo paesaggistico e idrogeologico, esecuzione successiva al 31 marzo 2003 e sussistenza di una notizia di reato con sospensione dei lavori. Il TAR Lazio, Sezione staccata di Latina, respinge il ricorso. La società appella con cinque motivi.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato muove dalla natura plurimotivata del diniego. Richiamando il consolidato orientamento (Cons. Stato, Sez. V, 13 giugno 2022, n. 4791), il Collegio ricorda che, quando l’atto si fonda su ragioni autonome e indipendenti, la legittimità di una sola di esse rende superfluo l’esame delle censure rivolte alle altre.

Il giudice amministrativo affronta poi il profilo assorbente dell’ostatività della disciplina speciale sul condono, non estensibile analogicamente oltre il proprio ambito, richiamando Cons. Stato, Sez. V, n. 3034 del 2013 e Sez. VI, n. 5892 del 2018. In area vincolata la sanatoria è ammessa alle condizioni tassative dell’art. 32, comma 27, lett. d), e non ricorre nel caso di specie alcuna di esse: le opere realizzate aumentano la superficie utile del fabbricato.

Il Collegio ribadisce che la considerazione atomistica dei singoli interventi non consente di cogliere l’impatto complessivo sul territorio, con la conseguenza che le opere vanno valutate unitariamente (Cons. Stato, Sez. VI, n. 6235 del 2021). Tale criterio vale a maggior ragione in zona paesaggisticamente vincolata.

La Corte qualifica quindi l’intervento come nuova costruzione. I locali di sottotetto, inizialmente non computati nella volumetria perché privi di abitabilità, sono stati convertiti ad uso abitativo, con trasformazione di un locale tecnico in unità abitativa e passaggio a una destinazione più gravosa. Si integra così una variazione essenziale ai sensi dell’art. 32, comma 1, lett. a), del d.P.R. n. 380/2001.

Quanto alla questione di legittimità costituzionale della normativa statale e regionale, il Collegio la ritiene manifestamente infondata, richiamando la pronuncia della Corte cost. n. 181/2021 e riconoscendo al legislatore regionale la facoltà di introdurre regole più stringenti a tutela dell’ambiente e del paesaggio (Cons. Stato n. 159/2022). L’appello è respinto, con condanna alle spese e conferma integrale della sentenza impugnata.