Conguaglio costo-suolo PEEP non trasmissibile agli acquirenti senza clausola di subentro (Cass. civ. Sez. I n. 8774 del 03.04.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di edilizia residenziale pubblica, l’obbligazione di pagamento del conguaglio del costo dei suoli compresi nei piani P.E.E.P., prevista dalla convenzione stipulata ai sensi dell’art. 35 della legge 22.10.1971, n. 865, non si trasmette ai successivi acquirenti delle unità immobiliari, in assenza di una clausola della convenzione stessa che preveda espressamente il subentro degli aventi causa nel lato passivo del rapporto. La trascrizione della convenzione nei registri immobiliari la rende opponibile ai terzi, ma non può attribuire efficacia reale a un’obbligazione che la convenzione non contempla. Le obbligazioni propter rem sono tipiche e presuppongono una previsione normativa o negoziale che ne determini il contenuto e i soggetti passivi.

Il Fatto

Un privato, acquirente di un appartamento realizzato nell’ambito di un piano di edilizia economica e popolare, riceveva dal Comune un’ingiunzione di pagamento per il saldo pro-quota del costo di assegnazione del suolo, degli oneri di urbanizzazione e delle spese di notificazione. Proponeva opposizione ex art. 3 r.d. 14.4.1910 n. 639 davanti al Tribunale, contestando la propria qualità di soggetto passivo del rapporto.

Il Tribunale accoglieva l’opposizione, annullando l’ingiunzione. La Corte d’appello rigettava l’appello del Comune, confermando che mancava la prova di una pattuizione di accollo in capo all’acquirente e che l’obbligazione propter rem non era trasmessa agli aventi causa. Il Comune ricorreva quindi in cassazione con due motivi, contestando in particolare la qualificazione dell’obbligazione.

La Motivazione della Corte

La Corte dichiara inammissibile il primo motivo, con cui il Comune lamentava la violazione degli artt. 116 cod. proc. civ. e 2697 cod. civ.. Le censure, in realtà, chiedevano alla Corte di legittimità una rivalutazione delle risultanze istruttorie, attività riservata al giudice di merito. La violazione dell’art. 116 cod. proc. civ. è deducibile solo se il giudice ha disatteso il principio di libera valutazione delle prove, non se ne ha male esercitato il prudente apprezzamento.

Il secondo motivo, di interesse nomofilattico, affronta la questione centrale: se l’obbligazione di conguaglio del costo-suolo si trasmetta propter rem agli acquirenti ancorché la convenzione non preveda il subentro. La Corte ricostruisce l’art. 35 della legge n. 865/1971, che impone la trascrizione della convenzione, e rileva che la norma non contempla il subentro dei futuri cessionari come contenuto necessario dell’accordo.

Secondo la ricostruzione accolta, la trasmissione dell’obbligazione può avvenire solo se la convenzione la prevede. La trascrizione rende opponibile il negozio, ma non può creare un’obbligazione che la convenzione non contempla: vano è il diritto di opporre un negozio di contenuto ininfluente. Le obbligazioni propter rem sono tipiche e presuppongono una previsione che le giustifichi.

Alla luce di tali principi, la Corte rileva che né dalla sentenza impugnata né dal ricorso risulta se la convenzione prevedesse una clausola di conguaglio che attribuisse al Comune il diritto di agire verso gli acquirenti. Il motivo è quindi inammissibile per difetto di autosufficienza, restando irrilevante che la convenzione fosse stata trascritta.

La Corte precisa infine che rientrano tra gli obbligati propter rem solo coloro che stipulano la convenzione, richiedono la concessione o realizzano l’edificazione avvalendosi della concessione del dante causa; sono esclusi i successivi acquirenti. Il ricorso è complessivamente rigettato, con condanna alle spese e con l’attestazione dei presupposti per il versamento del contributo unificato.