Contratto definitivo supera il preliminare salvo pattuizioni sopravvissute (Cass. civ. Sez. II n. 19275 del 12.07.2024)

Principi di diritto (Massima)
Qualora le parti, dopo aver stipulato un contratto preliminare, concludano in seguito il contratto definitivo, quest’ultimo costituisce l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al negozio voluto e non mera ripetizione del primo, restando superate le pattuizioni del preliminare ove non riprodotte nel definitivo, salvo che i contraenti ne abbiano espressamente previsto la sopravvivenza. Nel silenzio del definitivo, la presunzione di conformità può essere vinta soltanto dalla prova, per gli immobili risultante da atto scritto, di un accordo coevo al definitivo dal quale emerga che altri obblighi del preliminare sopravvivono, dovendo tale prova essere data da chi chiede l’adempimento del distinto accordo. Il creditore che agisca per l’adempimento o il risarcimento deve provare la fonte del diritto e il termine di scadenza, con mera allegazione dell’inadempimento, gravando sul debitore la prova dell’avvenuto adempimento. Tuttavia, una volta esclusa la sussistenza di un danno risarcibile causalmente derivante dall’inadempimento contestato, diviene superfluo accertare in astratto la configurabilità dell’inadempimento medesimo.

Il Fatto

Gli acquirenti evocavano in giudizio il venditore innanzi al Tribunale, esponendo di aver acquistato un appartamento con garage e lamentando il mancato rispetto dei tempi pattuiti per la consegna e per la stipula del rogito, oltre all’accesso difficoltoso e ai vizi del garage. Chiedevano la condanna del venditore al risarcimento del danno da inadempimento.

Il Tribunale rigettava la domanda, ritenendo non provato l’inadempimento. La Corte di Appello confermava la decisione, rigettando il gravame. Gli acquirenti proponevano ricorso per cassazione con tre motivi, resistito dal controricorrente.

La Motivazione della Corte

Con il primo motivo i ricorrenti lamentavano la violazione degli artt. 1218 e 1223 cod. civ., perché la Corte distrettuale aveva affermato che le pattuizioni del rogito definitivo superano quelle del preliminare, costituendo il primo l’unica fonte del rapporto. La Corte di legittimità riconosce che l’affermazione di principio è corretta e richiama il proprio insegnamento, secondo cui il definitivo non è mera ripetizione del preliminare, salvo patto contrario.

Nella specie, però, è pacifico che al rogito definitivo le parti affiancarono una scrittura privata coeva, con cui prevedevano una serie di opere da ultimare entro un termine fisso. La Corte distrettuale ha errato nel non considerare che, proprio per effetto di tale pattuizione separata, le parti avevano confermato l’obbligo del venditore di completare l’immobile, e avrebbe dovuto verificare se il comportamento tenuto fosse adempiente rispetto a tale specifica obbligazione, nel rispetto del criterio per cui il creditore prova la fonte del diritto e il termine di scadenza, mentre il debitore è gravato della prova dell’avvenuto adempimento.

Tale errore, tuttavia, resta irrilevante. La Corte di Appello ha comunque esaminato la domanda risarcitoria sotto due profili — la mancata concessione del finanziamento al tasso sperato e l’impossibilità di ritrarre un reddito da locazione — ed ha escluso la configurabilità del danno per mancanza di prova. Il motivo non censura specificamente tale statuizione, fondata su un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito e sottratto al sindacato di legittimità. Esclusa la sussistenza di un danno risarcibile causalmente derivante dall’inadempimento, è superfluo valutare in astratto la configurabilità dell’inadempimento.

Il secondo motivo denuncia l’omesso esame di un fatto decisivo, ossia la scrittura coeva al rogito. La censura è infondata, poiché la Corte distrettuale richiama più volte la scrittura stessa, che dunque tiene in considerazione. Il vizio è comunque precluso, configurandosi una ipotesi di doppia conforme.

Il terzo motivo lamenta la violazione degli artt. 1495 e 2697 cod. civ. e dell’art. 115 cod. proc. civ. in relazione ai vizi del garage. La censura è inammissibile. La Corte di Appello ha ritenuto i vizi visibili, non menzionati nella scrittura coeva e non tempestivamente denunziati, con conseguente inoperatività della garanzia e maturazione della prescrizione rispetto ai termini degli artt. 1667 e 1669 cod. civ. I ricorrenti non hanno contestato specificamente tale ratio né indicato elementi da cui ricavare la tempestiva denunzia o la natura occulta dei vizi, contrapponendo alla ricostruzione del giudice di merito una lettura alternativa del compendio istruttorio. Non sussiste alcun profilo di apparenza o manifesta illogicità della motivazione, idonea a integrare il minimo costituzionale.

Il ricorso è quindi rigettato, con condanna della parte ricorrente alle spese e attestazione dei presupposti per il versamento del contributo unificato.