Vincolo d’uso pubblico sulla sala polivalente da convenzione urbanistica (TAR Veneto n. 1443 del 01.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
La clausola di una convenzione urbanistica che impegna il privato a concedere in uso gratuito al Comune un immobile, per un numero limitato di giorni all’anno, integra un vincolo reale d’uso pubblico sul bene, preordinato all’armonico inserimento dell’opera autorizzata nel contesto urbano. Tale vincolo è riconducibile alla giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo, non è soggetto al termine decennale di efficacia della convenzione e non può essere neutralizzato invocando il divieto di obbligazioni perpetue. La sua perpetuità è intrinsecamente connessa alla funzione del pianificatore e alla stabilità dell’intervento edilizio realizzato. L’opponibilità al successore deriva dalla successione nel rapporto contrattuale, non dalla trascrizione, che ha valore di mera pubblicità legale. La domanda risarcitoria è accolta nei soli limiti del danno emergente, restando il lucro cessante privo di allegazione e prova.

Il Fatto

Nel 1994 il Comune stipulava con un istituto di credito una convenzione urbanistica per la realizzazione di un centro direzionale. L’art. 11 della convenzione impegnava la banca a dare in uso gratuito al Comune la sala polivalente, fino a trenta giorni all’anno, su richiesta con preavviso di dieci giorni.

Dopo la fusione per incorporazione, la banca subentrante, dal febbraio 2023, subordinava la fruizione della sala alla stipula di un comodato con accollo delle spese di gestione in capo all’ente. Esperita senza esito la negoziazione assistita, il Comune ricorreva al TAR per l’accertamento dell’inadempimento, la cessazione degli ostacoli e il risarcimento del danno.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge l’eccezione di difetto di giurisdizione. La controversia non è una mera lite patrimoniale, ma attiene all’esecuzione di un accordo sostitutivo o integrativo di provvedimento, rientrando nell’art. 133, comma 1, lett. a), n. 2, c.p.a. Le convenzioni urbanistiche sono accordi ex art. 11 della legge n. 241/1990, con attrazione della fase esecutiva. La clausola compromissoria, stipulata prima della legge n. 205/2000, è nulla.

Sul merito, il TAR ricostruisce la natura reale del vincolo. La giurisprudenza ammette che obblighi ulteriori rispetto alle opere di urbanizzazione, inseriti nella convenzione, esprimano l’intendimento del pianificatore sul corretto assetto del territorio, con vantaggi per il privato e riflessi negativi correlati. Da ciò la qualificazione propter rem dell’obbligazione. Anche l’art. 11 della convenzione, preordinato all’inserimento armonico del centro direzionale nel contesto sociale, costituisce vincolo reale sul bene.

Non escludono la servitù d’uso pubblico né il numero limitato di giorni, né la necessità di concordare l’utilizzo, né l’assenza di trascrizione, che non ha natura costitutiva. Non rileva l’omessa manutenzione, al più indice di usucapione, poiché qui esiste un titolo. La banca subentrante è succeduta nel rapporto in qualità di parte contrattuale.

Le cause estintivo-impeditive non sussistono. Gli artt. 1379, 1573 e 1750 c.c. riguardano rapporti paritetici privati e non si attagliano ai vincoli conformativi della proprietà. La perpetuità del vincolo è connaturata alla funzione urbanistica. La scadenza del termine decennale della convenzione non incide sulle obbligazioni assunte, sopravvivendo le prescrizioni di piano fino a nuova pianificazione.

Quanto al recesso, il vincolo è permanente per la trasformazione del territorio irreversibilmente compiuta, salva la possibilità di chiedere la rinegoziazione per sopravvenienze. La dedotta eccessiva onerosità sopravvenuta resta generica e non provata. Il ricorso è accolto; la banca è condannata a cessare ogni ostacolo all’uso gratuito e al risarcimento del danno emergente (spese per il teatro Aurora e per la mediazione), con esclusione del lucro cessante.