Danno da occupazione senza titolo (Cass. civ. Sez. II n. 21130 del 29.07.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di occupazione senza titolo di bene immobile, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità, andata perduta, di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione a terzi dietro corrispettivo. Non è risarcibile il venir meno della mera facoltà di non uso, quale manifestazione astratta del contenuto del diritto, reintegrabile con la sola tutela reale. Il proprietario è tenuto ad allegare la concreta possibilità di godimento perduta; l’allegazione può essere contestata con argomenti specifici dal convenuto costituito ai sensi dell’art. 115, primo comma, cod. proc. civ., e solo in tal caso sorge l’onere di dimostrare lo specifico godimento perso. Il danno, se non provato nel preciso ammontare, è liquidato con valutazione equitativa, anche mediante il parametro del canone locativo di mercato.

Il Fatto

Con ricorso ex art. 702-bis cod. proc. civ., l’acquirente chiede di essere dichiarato proprietario di un appartamento e di quattro garage, acquistati con atto del 17 marzo 2014, sostenendo di averne pagato il prezzo di euro 1.300.000,00 mediante assegni e di avere ricevuto quietanza a saldo dinanzi al notaio. Domanda anche la condanna del venditore al rilascio dei beni detenuti senza titolo e il pagamento di un’indennità di occupazione.

Il venditore eccepisce che il contratto è stato oggetto di simulazione sul prezzo, essendo stato effettivamente corrisposto solo euro 300.000,00, e chiede la rescissione per lesione per essere stato costretto alla stipula dal proprio stato di bisogno. Il Tribunale accerta la proprietà dell’acquirente e rigetta le altre domande. La Corte d’appello di Milano rigetta il gravame e condanna l’appellante al risarcimento dei danni per l’occupazione senza titolo. Ricorre per cassazione il venditore con cinque motivi.

La Motivazione della Corte

I primi quattro motivi, trattati congiuntamente, sono in parte inammissibili e in parte infondati. Le doglianze correlate all’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ. ricadono nella preclusione della c.d. doppia conforme di cui all’art. 348-ter, quinto comma, cod. proc. civ., non avendo il ricorrente indicato le ragioni di fatto poste a base delle due conformi decisioni di merito.

Quanto alla rescissione per lesione, la Corte ribadisce che l’art. 1448 cod. civ. esige la simultanea esistenza di tre requisiti: l’eccedenza ultra dimidium, lo stato di bisogno del contraente danneggiato e l’approfittamento di esso da parte dell’altro contraente. Tra i tre elementi non intercorre alcun rapporto di subordinazione: riscontrata la mancanza di uno solo, l’indagine sugli altri diviene superflua e l’azione va respinta.

La sproporzione si valuta al momento della stipula e deve perdurare fino alla proposizione dell’azione; è irrilevante il profilo dell’esecuzione del contratto. Ha rilievo, invece, la pattuizione sul prezzo. La Corte richiama l’orientamento secondo cui il patto con cui le parti di una compravendita immobiliare convengono un prezzo diverso da quello indicato nell’atto scritto soggiace, tra le stesse parti, alle limitazioni della prova testimoniale dell’art. 2722 cod. civ. L’attestazione nel rogito dell’avvenuto pagamento impedisce al quietanzante la prova contraria per testi o presunzioni, salvo errore di fatto, violenza o deduzione della simulazione, che tra le parti va provata con controdichiarazione scritta.

Nel caso concreto i giudici di merito hanno ritenuto che il prezzo pattuito di euro 1.300.000,00 fosse stato interamente pagato, così dando rilievo anche alla fase esecutiva. Sufficiente tale considerazione per ravvisare l’infondatezza della doglianza sulla lesione, restando assorbita la questione dello stato di bisogno. Il venditore non poteva provare per testi o presunzioni i reali contenuti della pattuizione, ma era tenuto a darne dimostrazione scritta.

Il quinto motivo è invece fondato. La Corte richiama il principio delle Sezioni Unite n. 33645 del 15/11/2022: non è risarcibile il venir meno della mera facoltà di non uso, ma solo la concreta possibilità di godimento perduta, con liquidazione equitativa ove il danno non sia provato nel preciso ammontare. I giudici di merito hanno liquidato il danno affermandolo in re ipsa, senza rilevare quali fossero le allegazioni dell’attore sull’uso del bene e se fossero state contestate. La sentenza è cassata con rinvio alla Corte d’appello di Milano, in diversa composizione, anche per le spese di legittimità.