Vendita fallimentare e nullità del decreto di trasferimento per difetto di pubblicità (Cass. civ. Sez. II n. 21131 del 29.07.2024)

Principi di diritto (Massima)
La vendita fallimentare è vendita giudiziaria forzata e, dopo la riforma degli artt. 107 e 108 L.F., è caratterizzata dagli elementi della stima, della pubblicità e della competitività. La violazione delle norme imperative che impongono tali garanzie determina nullità ex art. 1418 cod. civ., rilevabile da qualunque interessato. I vizi che invece attengono ai singoli passaggi della procedura di vendita fallimentare, e non ai profili di pubblicità e competitività, sono di rilievo solo endofallimentare e possono essere fatti valere unicamente con i rimedi del reclamo ex art. 26 L.F. e del reclamo ex art. 36 L.F., non con autonoma azione di nullità. Ai sensi dell’art. 2929 cod. civ. e dell’art. 187 bis disp. att. c.p.c., applicabili anche alle procedure concorsuali chiuse per estinzione dei crediti, le nullità degli atti che precedono la vendita forzata non hanno effetto nei confronti dell’acquirente salvo il caso di collusione.

Il Fatto

Una società alberghiera acquista alcuni fondi in base a decreto di trasferimento emesso dal giudice delegato nell’ambito del fallimento della precedente proprietaria. La società agisce in giudizio per accertare l’esistenza di una servitù di passaggio a piedi e con veicoli e per ottenere la rimozione degli ostacoli frapposti dai proprietari del fondo servente, con condanna al risarcimento dei danni.

I convenuti eccepiscono il difetto di titolarità dei fondi dominanti, sostenendo la nullità del decreto di trasferimento per violazione delle norme imperative in materia di pubblicità e competitività della vendita fallimentare. Il Tribunale e, in sede di appello, la Corte d’Appello rigettano le difese, riconoscendo la validità dell’acquisto. La questione giunge così davanti alla Suprema Corte.

La Motivazione della Corte

Preliminarmente la Corte disattende l’eccezione di inammissibilità del ricorso per difetto di interesse. L’eventuale fondatezza dell’eccezione di nullità del decreto di trasferimento condurrebbe al rigetto dell’actio confessoria servitutis e delle connesse domande di rimozione degli ostacoli: fino a che quella questione non sia definitivamente respinta, non possono ritenersi coperte da giudicato le questioni relative all’esistenza e alla turbativa della servitù.

Nel merito, la Corte osserva che l’art. 107 L.F., anche dopo la riforma del d.lgs. n. 5/2006, richiede per la validità delle vendite di beni immobili della massa fallimentare che siano garantite, indipendentemente dalle forme utilizzate, la pubblicità dell’offerta e la competitività. Si tratta di norme imperative la cui violazione produce nullità ex art. 1418 cod. civ., rilevabile da qualunque interessato. A tale interpretazione si è conformata la sentenza impugnata.

I ricorrenti, tuttavia, non censurano un’erronea interpretazione della norma: chiedono alla Suprema Corte una rivalutazione del materiale istruttorio per qualificare la vendita come trattativa privata anziché competitiva. La Corte dichiara inammissibile tale prospettazione, richiamando il principio secondo cui in sede di legittimità non è consentita una diversa, autonoma interpretazione dei fatti contrastante con la motivazione del giudice di merito.

La Corte d’Appello ha accertato che le numerose fissazioni di vendite all’incanto andate deserte avevano garantito in modo adeguato pubblicità e competizione tra i potenziali acquirenti, che fino al giorno della sospensione avrebbero potuto depositare offerte irrevocabili di acquisto. Sono quindi rispettate le garanzie richieste dall’art. 107 L.F. a pena di nullità.

Gli ulteriori vizi dedotti — vendita anteriore all’approvazione del programma di liquidazione, sospensione dell’incanto ex art. 107, comma 4, L.F., mancata conferma formale da parte degli organi fallimentari — sono stati correttamente qualificati come vizi attinenti a singoli passaggi della procedura, di rilievo solo endofallimentare. Essi andavano fatti valere con il reclamo ex art. 26 L.F. o con il reclamo ex art. 36 L.F., rimedi cui i ricorrenti non si erano attivati. La Corte richiama la Cass. Sez. Un. n. 7337 del 2024, che qualifica la vendita fallimentare come vendita giudiziaria caratterizzata da stima, pubblicità e competitività.

Il secondo motivo è inammissibile poiché non si confronta con la ratio della sentenza: la Corte di merito non ha considerato la nullità come processuale, ma ha ritenuto infondata nel merito l’eccezione. L’operatività degli artt. 2929 cod. civ. e 187 bis disp. att. c.p.c. — dettati per la procedura esecutiva ma applicabili anche al fallimento chiuso per estinzione dei crediti — costituisce una seconda ratio che rende inammissibile la doglianza. Il ricorso è respinto.