Danno da ridotto godimento e onere di allegazione della destinazione economica (Cass. civ. Sez. II n. 26450 del 30.09.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di risarcimento del danno conseguente alla limitazione del godimento di un immobile di proprietà, la liquidazione equitativa del lucro cessante sopperisce all’impossibilità o alla notevole difficoltà di provare il preciso ammontare del pregiudizio, ma non incide sul preventivo onere di allegazione. Resta a carico dell’attore l’esposizione, entro la maturazione delle preclusioni assertive, del fatto produttivo del danno-evento, della effettiva destinazione economica del bene e della concreta possibilità di godimento perduta. La prova può essere fornita anche mediante presunzioni semplici, ma la consulenza tecnica d’ufficio in funzione percipiente non può integrare un’allegazione omessa.

Il Fatto

La proprietaria di due appartamenti siti nel centro storico di un comune ligure, destinati all’esercizio di attività di affittacamere, ha convenuto in giudizio i condomini del fabbricato per ottenere la condanna all’esecuzione dei lavori necessari a eliminare le cause delle infiltrazioni di acqua piovana provenienti dal manto di copertura, dai cornicioni, dai canali di gronda e dai pluviali, e in subordine il risarcimento del danno. L’attrice ha chiesto, inoltre, la condanna dei convenuti “ad equo indennizzo per il ridotto godimento” dei due immobili.

Il Tribunale della Spezia ha accolto la domanda di esecuzione delle opere, rigettando quella di equo indennizzo. La Corte d’appello di Genova ha invece riconosciuto alla proprietaria, in via equitativa, il risarcimento di 40.000,00 euro, parametrato ai prezzi degli affitti residenziali e stagionali del territorio, valorizzando la limitata utilizzabilità degli appartamenti a causa delle infiltrazioni. I condomini hanno proposto ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte, dopo aver superato le eccezioni di inammissibilità relative alla qualità di erede di una parte e al contenuto del ricorso, affronta il tema del danno da limitazione del godimento. Il primo motivo è fondato e assorbe gli altri. Il principio richiamato è quello secondo cui la compressione del diritto di proprietà causata dall’altrui fatto dannoso è suscettibile di valutazione economica anche quando si traduca in un personale disagio o sacrificio, potendosi ricorrere a presunzioni semplici e, per la casa di abitazione, al parametro del valore locativo.

Il Collegio richiama le Sezioni Unite n. 33645 e n. 33659 del 2022, rese in tema di occupazione senza titolo, che hanno precisato come il proprietario debba allegare la concreta possibilità di godimento andata perduta e lo specifico pregiudizio subito, con prova anche mediante presunzioni. Il danno non provabile nel preciso ammontare è liquidato equitativamente, se del caso con il canone locativo di mercato (Cass. n. 30791 del 2024).

Il passaggio decisivo riguarda la distinzione tra allegazione e prova. L’attore deve indicare, nella domanda o entro il termine per precisarla, gli elementi di fatto noti che consentano di risalire, in via presuntiva, alla lesione-conseguenza. Non basta prospettare la condotta colpevole della controparte: occorre estendere l’esposizione alle lesioni prodotte, mettendo il convenuto in condizione di conoscere i pregiudizi imputati al suo comportamento (Cass. n. 691 del 2012). L’allegazione deve concernere fatti precisi, circostanziati, non enunciazioni generiche o ipotetiche (Cass. n. 7604 del 2025).

Nel caso concreto, la domanda di “equo indennizzo per il ridotto godimento” dei due appartamenti non comprendeva il pregiudizio derivante dall’attività di affittacamere, elemento di fatto non allegato tempestivamente. A tale difetto non poteva sopperire né la condotta difensiva dei convenuti, che al più delimita l’onere probatorio, né la consulenza tecnica d’ufficio, le cui indagini percipienti devono vertere su elementi già allegati. La Corte accoglie quindi il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’appello di Genova, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.